상가 임대차 갱신 때 보증금 증액 합의서 작성 방법

상가 임대차를 갱신하면서 보증금을 올릴 때는 금액만 적은 한 줄짜리 합의서보다 기존 계약과 새 금액, 적용일, 확정일자와 등기부 확인까지 함께 정리해야 합니다. 법에서 정한 증액청구인지 당사자가 새 조건으로 합의한 갱신인지 먼저 구분하고, 보증금 증액분이 언제부터 보호되는지도 확인하세요.

1. 법정 증액청구와 갱신 합의는 다르다

임대인이 경제 사정이나 조세·공과금 변동을 이유로 장래의 보증금 인상을 요구하는 것은 상가건물 임대차보호법 제11조의 증감청구 문제입니다. 반면 계약기간이 끝나 새 조건으로 재계약을 하면서 양쪽이 금액에 합의하는 경우에는 합의서의 문구와 체결 경위가 중요합니다. 어떤 유형인지 구분하지 않으면 5% 계산, 1년 제한, 갱신요구권과의 관계를 잘못 이해할 수 있습니다.

2. 5% 상한은 어떻게 계산하나?

상가건물 임대차보호법 시행령 제4조는 차임 또는 보증금의 증액청구가 청구 당시 금액의 5%를 넘지 못한다고 정합니다. 예를 들어 기존 보증금이 5,000만원이면 증액청구 상한은 250만원, 총액은 5,250만원입니다. 월세가 함께 있는 경우 보증금 증액과 월세 변경을 각각 계산하고, 관리비·부가가치세를 보증금에 섞어 적지 않습니다.

5%는 임대인이 청구할 수 있는 상한이지 반드시 올려야 하는 금액은 아닙니다. 임차인은 근거와 계산표를 요청하고, 양쪽이 그보다 낮은 금액에 합의할 수 있습니다. 상한·1년 제한과 갱신기간은 상가 임대차 차임·보증금 증감청구 안내와 현행 시행령을 함께 확인하세요.

3. 1년 제한의 기준일

법 제11조 제2항은 임대차계약 또는 약정한 차임·보증금의 증액이 있은 후 1년 안에는 다시 증액을 청구할 수 없다고 정합니다. 기준일을 계약서 작성일로 볼지 실제 증액 합의일·적용일로 볼지는 문서와 이행 경위에 따라 다툼이 생길 수 있으므로, 합의서에 직전 증액일과 이번 적용일을 표시합니다.

4. 갱신 합의서의 기본 구성

문서 제목은 ‘상가 임대차 갱신 및 보증금 변경 합의서’처럼 기존 계약을 특정할 수 있게 적습니다. 당사자·목적물·기존 계약일을 먼저 적고, 새 기간과 금액을 표로 정리하면 해석 충돌을 줄일 수 있습니다. 기존 계약의 나머지 조항이 그대로 유지되는지도 명시해야 합니다.

5. 지급일과 적용일을 분리해 쓰기

보증금 증액분을 계약서에 서명한 날 바로 입금하는지, 갱신 시작일에 입금하는지에 따라 미지급 상태가 달라집니다. “2026년 10월 1일부터 새 보증금 5,250만원을 적용하되 증액분 250만원은 9월 25일까지 입금한다”처럼 적용일과 지급기한을 분리하세요. 분할 지급이면 회차별 금액과 미지급 시 연체·해지 조항을 적습니다.

보증금 증액과 월세 선불·후불 변경이 함께 있다면 한 표에서 각각 계산합니다. 첫 달의 일할 월세, 부가세, 관리비 정산과 증액분 입금이 섞이지 않도록 계좌이체 메모와 영수증에도 항목을 표시하세요.

6. 갱신요구권과 합의서의 관계

상가건물 임대차보호법은 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 임차인의 갱신요구를 보호하고, 갱신되면 원칙적으로 종전 조건이 유지되면서 법이 허용하는 범위에서 차임·보증금이 조정될 수 있습니다. 갱신요구 기간과 묵시적 갱신은 상가건물 임대차 주요내용에서 확인하세요.

임차인이 갱신요구를 했다는 이유만으로 새 보증금에 동의한 것은 아닙니다. 임대인이 조건 변경을 제시했다면 금액·근거·적용일을 따로 협의하고, 합의가 되지 않은 상태에서 기존보다 큰 금액을 일방적으로 납부하지 않도록 서면으로 이의를 남깁니다.

7. 증액분의 확정일자와 우선변제권

보증금이 늘어나면 기존 확정일자만으로 증액분까지 같은 순위가 확보된다고 단정하기 어렵습니다. 증액 합의서를 작성한 뒤 관할 세무서에 새 계약서 또는 변경 합의서로 확정일자를 받을 수 있는지 문의하고, 등기부에 새 저당권·압류가 생겼는지도 확인하세요. 상가 임대차의 확정일자와 정보 제공은 상가건물 임대차보호법 제4조에 근거합니다.

증액 합의 전후로 담보권이 설정된 경우 증액분의 대항력·우선변제권이 기존 보증금과 다르게 판단될 수 있습니다. 임대인이 “나중에 처리하자”고 하더라도 증액분을 먼저 송금하기 전에 등기부와 확정일자 절차를 점검하고, 보증금 반환 시기와 준비자료는 상가 보증금 반환 시기와 요청 방법과 함께 확인하세요.

8. 등기부를 언제 확인할까?

증액 합의서에 서명하기 전, 증액분을 입금하기 전, 갱신계약의 확정일자를 신청한 뒤 등기부를 각각 확인하면 좋습니다. 소유자 변경·근저당·압류·가압류가 새로 생겼다면 증액을 서두르지 말고 보증금 보호 방법을 상담합니다. 등기부 확인과 계약 전 권리관계 점검은 상가 보증금 반환소송 전 준비자료를 참고할 수 있습니다.

9. 관리비·권리금과 보증금은 분리하기

“보증금을 300만원 올리는 대신 관리비는 그대로”라는 합의처럼 여러 비용을 묶을 때는 각각의 금액과 근거를 표로 나눠 적습니다. 관리비는 실제 항목·정산 방식이 별도이고, 권리금은 임대차 보증금과 법적 성격이 다릅니다. 한 문장으로 “모든 비용을 인상한다”고 쓰면 나중에 범위가 확대될 수 있습니다.

10. 합의서에 넣을 문장 예시

아래는 구조를 잡기 위한 예시입니다. 실제 계약에는 당사자와 금액, 날짜를 사건에 맞게 채우고 기존 특약과 충돌하지 않는지 확인하세요.

합의서에 ‘추후 협의’, ‘상호 협의해 정한다’는 표현만 남기면 금액·지급일이 확정되지 않았다고 다툴 수 있습니다. 합의하지 않은 항목은 “변경하지 않는다”거나 “별도 합의가 없으면 기존 계약을 따른다”고 적으세요.

11. 임대인이 5%를 넘겨 요구하면

임대인이 5%를 넘는 금액을 일방적으로 요구하면 계산 근거와 법적 근거를 서면으로 요청합니다. 임차인이 갱신을 원한다는 이유만으로 그 금액을 즉시 수락한 것으로 볼 수는 없으므로, 기존 금액을 납부하면서 이의 내용을 남길지, 합의가 결렬돼 분쟁조정을 신청할지 상황에 맞게 판단합니다. 증액청구의 적법성과 실제 합의 여부는 계약 문구와 통지·납부 경위에 따라 달라집니다.

임대료·관리비 인상 통보와 적용시점에 이의를 남기는 방법은 상가 임대차 내용증명 보내는 방법을 참고할 수 있습니다. 관리비와 보증금 증액을 같은 상한으로 계산하지 않도록 주의합니다.

12. 증액 합의가 깨졌을 때 대응

금액 합의가 되지 않았는데 임대인이 갱신 거절이나 퇴거를 함께 통보하면 갱신요구권 행사기간, 거절 사유, 통지 도달을 정리합니다. 문자·내용증명·통화 녹음은 원본을 보관하고, 기존 계약의 보증금·월세를 계속 납부한 내역을 남깁니다. 합의가 불성립하면 상가건물임대차분쟁조정위원회나 법원 절차를 검토할 수 있습니다.

13. 서명·날인과 보관

합의서에는 당사자 또는 적법한 대리인이 각 페이지를 확인하고 서명·날인합니다. 공동소유자·법인 임대인·공동임차인이 있으면 누가 합의 당사자인지와 대표권을 확인합니다. 서명한 종이 원본과 스캔 PDF를 양쪽이 보관하고, 증액분 입금 후 영수증과 확정일자 자료를 같은 폴더에 저장하세요.

14. 최종 체크리스트

• 이번 변경이 법정 증액청구인지 갱신 합의인지 구분했는가
• 직전 증액 후 1년이 지났는지 확인했는가
• 보증금·월세를 각각 5% 계산하고 관리비와 분리했는가
• 기존 보증금·증액분·새 총액·지급일·적용일을 적었는가
• 변경하지 않은 기존 특약의 존속을 명시했는가
• 증액 입금 전 등기부를 확인했는가
• 새 합의서로 확정일자를 다시 받을 수 있는지 문의했는가
• 갱신요구·거절 통지와 납부내역을 보관했는가

15. 정리

상가 임대차 갱신 때 보증금을 올리는 합의서는 기존 계약을 정확히 특정하고, 증액분과 새 총액, 지급일·적용일, 월세·관리비와의 구분, 기존 특약의 존속을 명확히 적어야 합니다. 임대인의 법정 증액청구라면 5%와 1년 제한을 확인하고, 갱신 합의라면 금액에 자발적으로 동의했는지와 증액분의 보호 시점을 따로 점검합니다. 서명과 입금만 서두르지 말고 등기부·확정일자·사업자등록 자료까지 함께 갱신하세요.

관련 법령과 생활법령 안내는 2026년 9월 7일 확인한 자료를 기준으로 정리했습니다. 증액 합의의 효력·보증금 보호 순위는 계약서 문구, 등기부 권리, 확정일자와 실제 이행에 따라 달라질 수 있습니다.