상가 임대차 분쟁조정이 안 되면 다음 절차는?

상가 임대차 분쟁조정이 성립되지 않았다고 해서 바로 권리가 사라지는 것은 아닙니다. 조정 결과 통지서를 먼저 확인한 뒤, 돈을 받아야 하는 사건인지, 계약을 끝내거나 계속해야 하는 사건인지에 따라 내용증명·지급명령·민사조정·소송·보전처분의 순서를 정하면 됩니다.

1. ‘조정이 안 됐다’는 결과부터 구분하기

분쟁조정위원회에서 연락이 왔다는 사실만으로 결과가 같은 것은 아닙니다. 합의가 성립했는지, 당사자 불출석이나 요건 문제로 조정을 하지 않았는지, 조정에 갈음하는 결정이 나왔는지를 나눠 봐야 다음 절차가 달라집니다.

2. 상가 분쟁조정위원회에서 다루는 범위

상가건물 임대차보호법은 차임이나 보증금의 증감, 임대차기간, 보증금 또는 상가 반환, 유지·수선 의무, 권리금 등에 관한 분쟁을 조정 대상으로 두고 있습니다. 조정위원회의 설치 근거는 상가건물 임대차보호법 제20조에서 확인할 수 있습니다.

실무에서는 조정 대상인지와 별개로, 상대방이 실제로 이행할 의사가 있는지가 중요합니다. 위원회가 사실관계를 정리해도 상대방이 합의를 거절하면 그 자체로 돈을 받아 주거나 점포를 비워 주게 하는 판결은 아닙니다. 조정이 실패한 뒤에는 청구의 성격에 맞는 집행권원을 별도로 확보해야 합니다.

3. 조정서가 있는지부터 확인하기

양쪽이 조정안을 받아들이고 조정서가 작성됐다면, 단순한 대화 기록과 다르게 이행을 요구할 수 있는 자료가 됩니다. 반대로 ‘조정 불성립’ 통지만 받은 경우에는 그 문서만으로 임대료나 보증금을 강제로 받을 수 없습니다. 통지서에서 조정 성립 여부, 결정일, 송달일, 이의기간, 사건번호를 표시해 두세요.

4. 당장 해야 할 일은 주장과 금액을 고정하는 것

조정이 끝난 뒤 감정적으로 장문의 메시지를 보내면 오히려 쟁점이 흐려질 수 있습니다. 먼저 상대방에게 무엇을 언제까지 이행하라는 것인지 한 문장으로 정리합니다. 예를 들어 ‘2026년 8월분 관리비 중 계약상 부담 근거가 없는 35만원을 반환하라’처럼 기간·금액·근거를 분리해 적습니다.

5. 첫 단계: 최종 이행요구서를 보내기

소송 전에는 조정 결과와 달라진 부분이 없는지 정리한 최종 이행요구서를 보내는 것이 좋습니다. 내용증명은 우체국이 어떤 문서를 언제 보냈는지를 남기는 수단이지, 그 내용이 사실이라는 점을 자동으로 인정받는 절차는 아닙니다. 상대방의 주소와 계약 당사자를 정확히 적고, 요구사항·계산표·이행기한·입금계좌 또는 인도 방법을 구분해 적으세요.

보증금 반환이나 점포 인도가 맞물린 사건이라면 ‘열쇠를 언제, 어떤 방식으로 넘기는지’와 ‘공제에 동의하지 않는 항목’을 함께 적어야 합니다. 내용증명 작성 형식과 발송 전 점검은 상가 임대차 내용증명 보내는 방법에서 항목별로 확인할 수 있습니다.

6. 돈만 청구한다면 지급명령을 검토하기

보증금·미납 임대료·확정된 관리비처럼 금전 지급이 목적이고 상대방의 주소를 알고 있다면 지급명령이 빠른 선택지가 될 수 있습니다. 지급명령은 법원이 상대방을 먼저 심문하지 않고 서류로 발령하는 절차이므로, 계약서·입금내역·정산표·최종요구서를 함께 준비해야 합니다. 지급명령 신청 자체가 곧 돈을 받았다는 뜻은 아닙니다.

상대방이 지급명령을 송달받은 날부터 2주 안에 적법하게 이의하면 지급명령은 그 범위에서 효력을 잃고 소송절차로 넘어갑니다. 이의를 하지 않아 확정되면 확정판결과 같은 집행력이 생길 수 있습니다. 이 절차와 주소 보정 문제는 법제처의 상가건물 임대차 집행권원 확보 안내 및 민사소송법 규정을 함께 확인하세요.

7. 지급명령보다 민사조정이 맞는 경우

금액만 다투는 것이 아니라 분할 지급일, 원상복구 범위, 열쇠 인도와 보증금 반환을 함께 정해야 한다면 법원 민사조정을 선택할 수 있습니다. 이미 상가임대차분쟁조정위원회를 거쳤더라도 법원 민사조정은 별도의 절차입니다. 서로 양보할 여지가 있고 판결보다 합의문에 여러 조건을 넣고 싶을 때 유용합니다.

법원 민사조정에서 합의가 되면 조정조서가 작성되고, 불성립하거나 조정에 갈음하는 결정에 이의하면 사건이 소송으로 이어질 수 있습니다. 조정 신청서에는 당사자, 청구취지, 분쟁의 경위와 증거 목록을 처음부터 명확히 적어야 하며 ‘상대방이 알아서 해결하라’는 표현만으로는 부족합니다.

8. 합의가 안 되면 민사소송으로 청구하기

보증금 반환, 연체 임대료, 관리비 부당이득, 원상복구비, 손해배상처럼 법원의 판단이 필요한 경우에는 민사소송을 제기합니다. 청구마다 계약 조항과 사실관계를 나눠 적고, 청구 금액의 계산표와 증거 번호를 맞춰야 합니다. 보증금 반환 사건은 계약 종료와 점포 인도 또는 인도 제공의 관계가 쟁점이 될 수 있으므로, 열쇠를 먼저 넘길지와 점유를 유지할지를 신중하게 정해야 합니다.

상가건물 임대차보호법과 민사소송법의 적용 여부, 관할 법원, 소멸시효와 지연손해금 기산일은 사건별로 달라질 수 있습니다. 법제처 국가법령정보센터의 민사소송법 현행 법령을 확인하고, 금액이 크거나 퇴거·권리금이 함께 걸린 경우에는 변호사 또는 법률구조기관의 상담을 받는 편이 안전합니다.

9. 재산을 처분할 우려가 있으면 가압류 검토

판결을 받아도 상대방 명의 재산이 없으면 회수가 어려울 수 있습니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않은 채 부동산을 처분하거나 계좌를 비울 우려가 있고, 청구권과 긴급성이 자료로 설명된다면 부동산·예금 등에 대한 가압류를 검토할 수 있습니다. 가압류는 상대방의 잘못을 최종 확정하는 판결이 아니며 법원이 담보 제공을 요구할 수 있으므로, 대상 재산과 청구액을 특정해 신청해야 합니다.

10. 보증금 사건에서 점포를 먼저 비워도 될까?

보증금을 받지 못한 상태에서 점포를 넘기면 대항력이나 우선변제권을 유지할 수 있는지, 임차권등기명령을 신청할 수 있는지에 영향을 줄 수 있습니다. 계약 종료일, 인도 의사, 확정일자, 사업자등록, 등기부 권리관계를 함께 확인한 뒤 움직여야 합니다. ‘열쇠를 주면 바로 보증금을 주겠다’는 구두 약속만 믿고 점유를 포기하지 말고, 인도일과 지급일을 서면으로 맞추세요.

보증금 반환 시기와 청구에 필요한 자료는 상가 보증금 반환 시기와 요청 방법을, 인도와 종료를 함께 정리하는 방법은 상가 임대차계약 종료 후 인도 순서에서 확인할 수 있습니다.

11. 계약을 계속할지 끝낼지에 따라 청구가 달라진다

12. 조정 실패 뒤 자주 하는 실수

• 조정 결과가 불리했다는 이유로 통지서를 버리고 이의기간을 놓치는 경우
• 청구액을 매달 바꾸면서 어떤 금액이 최종인지 표시하지 않는 경우
• 계약 상대방이 법인인데 대표자 개인에게만 요구하는 경우
• 수리비·관리비 공제에 동의하지 않으면서 열쇠와 확인서에 무조건 서명하는 경우
• 지급명령을 신청한 뒤 송달 여부와 2주 이의기간을 확인하지 않는 경우
• 가압류만 해 두면 자동으로 돈을 받는다고 생각하는 경우

13. 다음 절차를 정하는 1주일 체크리스트

14. 최종 확인

상가 임대차 분쟁조정이 안 된 뒤의 정답은 모든 사건에 소송을 바로 제기하는 것이 아닙니다. 결과 문서에서 조정 불성립인지 결정에 대한 이의인지부터 확인하고, 금전청구는 액수와 증거를 고정한 뒤 지급명령·민사조정·소송 중 하나를 고릅니다. 보증금 사건은 점포 인도와 권리 보전이 동시에 걸릴 수 있고, 재산 처분 우려가 있을 때만 가압류를 별도로 검토합니다. 법령 개정이나 개별 계약 조항에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 제출 전 현행 법령과 관할 법원의 안내를 다시 확인하세요.

관련 법령과 생활법령 안내는 2026년 9월 7일 확인한 자료를 기준으로 정리했습니다. 실제 청구서 작성·보전처분·소송 여부는 계약서와 증거, 상대방의 재산상태에 따라 달라질 수 있습니다.