건물주가 보증금을 안 돌려줄 때 먼저 볼 것
상가 계약이 끝났는데 건물주가 보증금을 안 돌려준다면, 먼저 감정적으로 따질 문제가 아니라 임대차가 실제로 종료됐는지, 점포를 비워야 하는 상황인지, 보증금에서 공제할 돈이 있는지를 나눠 봐야 합니다. 계약이 끝났고 사장님이 반환받을 보증금이 남아 있다면 건물주는 보증금을 돌려줘야 합니다.
다만 실무에서는 “다음 임차인이 들어와야 준다”, “원상복구비를 빼야 한다”, “월세나 관리비가 남았다”, “시설을 철거하지 않았다”는 이유로 지급을 미루는 경우가 많습니다. 이때 중요한 것은 건물주의 말이 아니라 계약서, 입금내역, 사진, 견적서, 통보 기록으로 실제 금액을 정리하는 것입니다.
특히 가게를 비우고 다른 곳으로 옮겨야 하는데 보증금을 못 받은 상태라면 임차권등기명령을 먼저 검토해야 합니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못한 임차인이 법원에 신청해, 점포를 비운 뒤에도 보증금 반환 권리를 지키기 위한 절차입니다.
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보증금 미반환 상황에서 먼저 확인할 자료
- 임대차계약서: 계약기간, 보증금, 월세, 관리비, 원상복구 특약을 확인합니다.
- 계약 종료 자료: 만료, 해지 합의, 갱신 거절, 해지 통보 등 계약이 끝났다는 자료를 모읍니다.
- 보증금 입금내역: 처음 보증금을 지급한 계좌이체 내역이나 영수증을 확인합니다.
- 월세·관리비 납부내역: 미납이 있는지, 건물주가 주장하는 금액이 맞는지 계산합니다.
- 입점 당시 사진과 퇴거 전 사진: 원상복구비 공제 주장이 맞는지 비교합니다.
- 건물주와 주고받은 문자: 반환 약속, 지급 지연 사유, 공제 주장 내용을 날짜별로 정리합니다.
건물주가 자주 말하는 지급 거절 이유
| 건물주 주장 | 사장님이 확인할 기준 |
|---|---|
| 다음 임차인이 들어와야 줄 수 있다 | 보증금 반환은 기존 임대차 종료와 연결해 봐야 합니다. 다음 임차인을 구하지 못했다는 사정만으로 반환을 계속 미룰 수 있는지 따져야 합니다. |
| 원상복구비를 빼야 한다 | 계약서 특약, 입점 당시 상태, 사장님이 설치한 시설, 실제 견적서가 맞는지 확인해야 합니다. |
| 월세나 관리비가 밀렸다 | 계좌이체 내역과 관리비 고지서를 기준으로 실제 미납액만 계산해야 합니다. |
| 시설물이 파손됐다 | 일반적인 사용 흔적과 고의·과실로 생긴 파손은 구분해야 합니다. 사진과 수리내역이 중요합니다. |
| 권리금 문제 때문에 못 준다 | 권리금 분쟁과 보증금 반환은 구분해야 합니다. 보증금에서 공제할 근거가 계약서나 합의서에 있는지 봐야 합니다. |
가게를 먼저 비워도 되는지 조심해야 합니다
보증금을 못 받은 상태에서 점포를 비워야 한다면 순서가 중요합니다. 상가 임대차에서는 사업자등록, 점유, 확정일자 같은 요소가 보증금 보호와 연결될 수 있습니다. 아무 조치 없이 먼저 비워버리면 나중에 건물이 매각되거나 경매로 넘어갈 때 불리해질 수 있습니다.
그래서 임대차가 종료됐고 보증금을 받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이전해야 한다면, 임차권등기명령 신청 후 등기가 완료됐는지를 확인하는 것이 중요합니다. 등기가 마쳐지면 점포를 비우더라도 기존에 확보한 권리를 유지하는 데 도움이 됩니다.
예를 들어 음식점을 운영하던 사장님이 계약이 끝나 다른 매장으로 이전해야 하는데 건물주가 “새 임차인 구하면 줄게요”라고만 한다면, 바로 열쇠를 넘기기 전에 임차권등기명령을 검토해야 합니다. 반대로 보증금을 전액 받고 정산서까지 확인했다면 인도 절차를 정리하면 됩니다.
임차권등기명령은 언제 생각해야 하나요
임차권등기명령은 임대차가 종료된 후에도 보증금을 반환받지 못한 경우 신청할 수 있습니다. 신청은 임차한 상가건물 소재지를 관할하는 법원에 하게 됩니다. 임차권등기명령은 보증금을 바로 받아내는 절차라기보다, 점포를 비워야 하는 사장님이 권리를 잃지 않도록 잡아두는 성격이 강합니다.
신청할 때는 임대차계약서, 보증금 지급자료, 사업자등록 관련 자료, 확정일자 자료, 계약 종료 자료, 반환받지 못한 보증금 액수를 정리해야 합니다. 상가 일부만 빌린 경우에는 임차 부분을 표시할 수 있는 도면이나 평면 자료가 필요할 수 있습니다.
법령 내용은 국가법령정보센터에서 상가건물 임대차보호법 제6조를 검색해 확인할 수 있습니다. 법원 절차와 신청서 양식은 대한민국 법원에서 임차권등기명령 또는 민사신청 관련 메뉴를 기준으로 확인하는 것이 좋습니다.
내용증명은 언제 보내는 것이 좋나요
건물주가 반환일을 계속 미루거나, 말로만 “곧 주겠다”고 하는 상황이라면 내용증명으로 보증금 반환을 요구하는 것이 좋습니다. 내용증명은 그 자체로 돈을 강제로 받아내는 절차는 아니지만, 사장님이 언제 어떤 내용으로 반환을 요구했는지 남기는 자료가 됩니다.
내용증명에는 감정적인 표현보다 핵심 사실을 적는 것이 좋습니다. 임대차계약 체결일, 계약 종료일, 보증금 액수, 이미 납부한 월세와 관리비 정산 내용, 반환 요청일, 입금 계좌, 반환하지 않을 경우 진행할 절차를 차분하게 적으면 됩니다.
예를 들어 미용실을 정리한 사장님이 보증금 3,000만 원 중 1,000만 원만 받고 나머지를 못 받았다면, 남은 금액과 반환 요청 기한을 특정해 보내는 것이 좋습니다. “빨리 주세요”보다 “남은 보증금 2,000만 원을 언제까지 어느 계좌로 반환해 달라”는 식으로 남겨야 나중에 자료로 쓰기 쉽습니다.
보증금에서 공제한다고 할 때 확인할 것
건물주가 보증금에서 원상복구비, 미납 관리비, 수리비를 빼겠다고 한다면 먼저 공제 근거를 요구해야 합니다. 견적서 없이 임의로 큰 금액을 빼거나, 사장님이 설치하지 않은 기본 시설까지 철거비로 청구하는 경우가 있습니다.
원상복구는 입점 당시 상태와 계약서 특약이 기준입니다. 사장님이 직접 설치한 간판, 칸막이, 주방시설, 전기증설 부분은 철거 대상이 될 수 있지만, 건물의 기본 배관, 기본 전기, 기존 노후 하자까지 모두 사장님 책임으로 보기 어렵습니다.
공제 금액에 다툼이 있다면 보증금 전액을 두고 싸우기보다, 인정 가능한 금액과 다투는 금액을 나눠 정리하는 것이 좋습니다. 예를 들어 미납 월세 100만 원은 인정되지만 원상복구비 700만 원은 과다하다고 본다면, 그 기준을 사진과 견적서로 나눠야 합니다.
실무 대응 순서
- 계약이 종료됐는지 먼저 확인합니다. 만료, 합의해지, 해지통보 날짜를 정리합니다.
- 보증금 원금과 월세·관리비 미납액을 계좌내역 기준으로 계산합니다.
- 건물주가 공제를 주장한다면 견적서, 사진, 계약서 특약을 요구합니다.
- 반환 약속이 계속 미뤄지면 문자나 내용증명으로 반환 요청을 남깁니다.
- 점포를 비워야 하는데 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령을 검토합니다.
- 그래도 반환이 되지 않으면 보증금반환청구소송, 지급명령, 조정 절차를 비교합니다.
소송 전 정리해야 할 핵심 자료
보증금반환청구를 진행할 때는 “건물주가 안 줍니다”라는 주장만으로는 부족합니다. 임대차계약이 있었고, 보증금을 지급했고, 계약이 종료됐고, 반환받지 못한 금액이 얼마인지가 자료로 정리되어야 합니다.
기본 자료는 임대차계약서, 보증금 송금내역, 월세 납부내역, 계약 종료를 알 수 있는 문자나 내용증명, 점포 인도 관련 자료, 보증금 반환 요청 내역입니다. 원상복구비 공제가 다툼이라면 입점 당시 사진, 퇴거 당시 사진, 공사 견적서, 시설 설치 내역도 함께 필요합니다.
분쟁 금액이 크거나 건물주가 보증금에서 큰 금액을 바로 공제하겠다고 한다면, 먼저 자료를 날짜순으로 정리해 두는 것이 좋습니다. 보증금 문제는 시간이 지나면 사진, 문자, 계좌내역을 다시 찾기 어려워지는 경우가 많습니다.
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