상가 임대차 양도양수 주의사항

상가 임대차 양도양수는 임대인 동의부터 확인해야 합니다

상가 임대차 양도양수는 기존 사장님과 새 사장님끼리만 합의한다고 끝나는 구조가 아닙니다. 임대차 지위 이전, 신규 임대차 계약, 권리금 계약, 시설 인수 범위를 각각 나눠 확인해야 합니다.

가장 먼저 볼 것은 임대인이 새 임차인을 받아들일 수 있는지입니다. 임대인 동의 없이 진행하면 보증금 반환, 권리금, 원상복구 책임이 뒤엉킬 수 있습니다.

양도양수에서 가장 많이 꼬이는 지점은 계약이 섞이는 경우입니다

권리금 계약과 임대차 계약은 따로 확인해야 합니다

권리금 계약은 기존 임차인과 신규 임차인 사이의 계약이고, 임대차 계약은 임대인과 임차인 사이의 계약입니다. 둘은 연결되어 있지만 같은 계약은 아닙니다.

상가건물 임대차보호법은 일정한 요건에서 임차인의 권리금 회수기회를 보호합니다. 다만 신규 임차인의 자격, 임대인의 거절 사유, 계약 종료 시점에 따라 다툼이 생길 수 있으므로 권리금 계약서와 임대인 협의 기록을 같이 남겨야 합니다.

시설과 원상복구 책임은 목록으로 남겨야 합니다

• 인수하는 시설 목록 작성
• 고장난 설비와 수리 책임 표시
• 간판, 주방, 냉난방기 철거 책임 확인
• 기존 인허가 승계 가능 여부 확인
• 원상복구 책임이 누구에게 남는지 정리

특히 음식점, 카페, 미용실처럼 시설비가 큰 업종은 시설 인수 범위가 권리금과 함께 묶여 움직입니다. 사진, 견적서, 인수 목록 없이 금액만 정하면 나중에 “포함된 줄 알았다”는 분쟁이 생기기 쉽습니다.

계약 전에는 이 순서로 확인해야 합니다

1. 기존 임대차계약서에서 양도, 전대, 업종제한 문구를 확인합니다.
2. 임대인에게 신규 임차인 계약 가능 여부를 먼저 확인합니다.
3. 권리금 계약서와 임대차 계약서를 별도로 작성합니다.
4. 시설 인수 목록, 보증금 정산 방식, 원상복구 책임을 문서화합니다.
5. 업종 변경이 있다면 영업신고와 건물 용도 가능 여부를 확인합니다.

권리금 관련 법 조문은 국가법령정보센터에서 상가건물 임대차보호법 권리금 규정 확인하기에서 확인할 수 있습니다. 실제 계약 전에는 계약서와 특약 문구를 기준으로 별도 상담을 받는 것이 안전합니다.