가게 권리금 회수, 새 임차인은 누가 구하고 임대인에게 어떻게 알리나요?

가게 권리금을 받고 나가려는 경우, 새 임차인을 찾고 임대인에게 소개하는 사람은 현재 가게를 빌려 영업 중인 임차인입니다. 임대인이 대신 새 임차인을 찾아주거나 권리금을 지급하는 절차가 아닙니다. 현재 임차인이 인수할 사람을 찾고, 권리금 조건을 협의한 뒤, 그 사람을 임대인에게 구체적으로 알려 새 임대차계약을 협의하도록 연결합니다.

‘신규임차인 주선’은 누가 무엇을 하는 건가요?

법에서 말하는 주선은 현재 임차인이 새로 가게를 빌릴 사람을 찾아 임대인에게 소개하고, 임대인이 그 사람과 임대차계약을 논의할 수 있게 연결하는 과정입니다. 중개업소를 통해 찾을 수도 있고, 직접 양도 양수자를 찾을 수도 있습니다. 중개업소가 반드시 있어야 하는 것은 아닙니다.

• 현재 임차인: 인수할 후보자를 찾고, 권리금·시설·재고 등 인수 조건을 협의합니다.
• 새 임차인 후보자: 현재 임차인과 권리금 조건을 협의하고, 임대인과 보증금·월세·업종·계약기간을 협의합니다.
• 임대인: 새 임차인 후보자의 임대차 조건과 계약 가능 여부를 검토합니다.

즉, 임대인에게 “가게를 인수할 사람이 생겼다”고만 말하는 데서 끝나지 않습니다. 임대인이 누구와 어떤 조건으로 계약을 논의하면 되는지 알아볼 수 있도록 후보자를 특정해 전달하는 것이 중요합니다.

권리금 계약과 새 임대차계약은 별개입니다

현재 임차인과 새 임차인은 시설·비품·재고·영업상 가치 등을 넘기는 대가와 지급 시기를 권리금 계약으로 정합니다. 임대인과 새 임차인은 점포를 빌려 쓰는 조건을 새 임대차계약으로 정합니다. 권리금 계약을 했다고 임대차계약까지 자동으로 성립하는 것은 아닙니다.

예를 들어 현재 임차인이 새 임차인과 권리금 2,000만 원에 합의했더라도, 새 임차인이 임대인과 보증금·월세·업종을 합의하지 못하면 실제 인수 일정이 틀어질 수 있습니다. 계약서에는 임대차계약이 성립하지 않는 경우 계약금과 권리금을 어떻게 처리할지, 시설 인도일은 언제인지, 어떤 비품을 넘기는지를 구체적으로 적어 두세요.

언제 임대인에게 소개해야 하나요?

상가건물 임대차보호법 제10조의4의 권리금 회수기회 보호 기간은 원칙적으로 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 끝나는 날까지입니다. 계약 종료일을 먼저 확인하고, 이 기간 안에 후보자를 찾고 임대인과 협의를 진행할 일정을 잡으세요.

계약 종료일이 2027년 3월 31일이라면, 법에 적힌 보호 기간은 2026년 10월 1일부터 계약 종료 시까지입니다. 다만 실제 계산은 계약서의 종료일, 갱신 여부, 계약이 종료되는 방식에 따라 달라질 수 있으니 계약서와 갱신 합의서를 함께 확인해야 합니다. 보호 기간 밖에서 한 협의가 언제나 무효라는 뜻은 아니지만, 법에서 정한 보호 기간과는 구분해야 합니다.

법은 임대인의 권리금 회수 방해 행위를 제한하는 것이지, 임대인이 모든 후보자와 반드시 계약해야 한다거나 권리금 지급을 보장하는 제도는 아닙니다. 임차인이 주선한 후보자와의 실제 협의 내용 및 거절 사유를 함께 봅니다.

새 임차인을 임대인에게 소개할 때 보낼 내용

정해진 통지서 서식이 반드시 있는 것은 아닙니다. 다만 “새 사람이 있다”는 표현만으로는 누구를 소개했는지 분명하지 않을 수 있습니다. 후보자의 동의를 받은 뒤 아래 내용을 문자·이메일 등 기록이 남는 방식으로 전달하세요.

1. 임대차계약의 점포 주소와 현재 계약 종료일
2. 새 임차인이 되려는 사람의 성명 또는 법인명과 연락 가능한 정보
3. 새 임차인이 예정한 업종과 입점 희망일
4. 새 임대차계약에서 협의하려는 보증금·월세·계약기간
5. 후보자가 해당 점포를 임차할 의사가 있고, 임대인과 조건을 협의할 수 있다는 점
6. 임대인에게 회신을 요청하는 내용과 회신을 받을 방법

후보자의 주민등록번호, 계좌 비밀번호처럼 계약 협의에 필요하지 않은 민감정보는 보내지 마세요. 후보자의 연락처와 사업계획 등을 전달하기 전에 공유 범위를 설명하고 동의를 받는 편이 안전합니다.

임대인에게 보내는 소개 문구 예시

왜 소개한 기록을 남겨야 하나요?

기록은 임대인을 압박하려는 목적이 아닙니다. 나중에 의견이 달라졌을 때 누구를 언제 소개했고, 후보자가 어떤 조건으로 임차할 의사가 있었으며, 임대인이 무엇이라고 답했는지 사실을 확인하기 위한 자료입니다. 권리금 계약만 남고 임대인에게 후보자를 소개한 내역이 없으면, 임대인과 어떤 협의가 이루어졌는지 설명하기 어려울 수 있습니다.

• 임대인에게 보낸 소개 메시지와 첨부파일
• 전송 시각과 전달·수신 여부
• 임대인의 회신 원문과 회신 날짜
• 중개업소를 이용했다면 후보자 소개 내역과 협의 메모
• 권리금 계약서와 시설·비품 인수 목록

통화로만 답변을 받았다면 통화 날짜와 들은 내용을 메모하고, 임대인에게 “오늘 통화에서 말씀하신 내용을 이렇게 이해했는데 맞는지 확인 부탁드립니다”라고 문자나 이메일로 정리해 둘 수 있습니다. 문맥을 알 수 있도록 대화 원본과 계약서를 함께 보관하세요.

임대인이 거절하거나 조건을 바꾸면

임대인이 새 후보자와 계약하지 않았다는 사실만으로 곧바로 권리금 회수 방해가 되는 것은 아닙니다. 후보자의 보증금·월세 지급 능력, 업종, 계약 조건, 법에서 인정하는 정당한 사유가 있었는지 등 구체적인 사정을 살핍니다.

반대로 임대인이 후보자에게 권리금을 요구하거나, 후보자가 현재 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하거나, 주변 시세와 부담에 비춰 현저히 높은 보증금·월세를 요구하거나, 정당한 이유 없이 임대차계약을 거절했다면 법에서 금지하는 방해 행위인지 검토할 수 있습니다. 이때도 “거절당했다”는 결과만 보지 말고, 후보자를 실제로 소개했는지와 임대인이 밝힌 이유를 함께 정리하세요.

대법원은 원칙적으로 임차인이 구체적인 인적사항을 제시해 새 임차인 후보자를 주선해야 한다고 판단했습니다. 다만 임대인이 정당한 이유 없이 “누구를 데려와도 계약하지 않겠다”는 의사를 확정적으로 표시한 특별한 경우에는 실제 주선이 없더라도 판단이 달라질 수 있다고 설명했습니다. 한편 철거나 재건축 계획을 알렸다는 사실만으로 항상 방해가 인정되는 것도 아닙니다. 계획의 구체성, 임대인의 언행, 실제 임대차 협의 등 사안 전체를 봅니다.

이 순서대로 진행하면 됩니다

1. 계약 종료일 확인: 현재 계약서와 갱신 합의서를 확인합니다.
2. 권리금 조건 정리: 넘길 시설·비품·재고와 금액, 지급일, 인도일을 정리합니다.
3. 인수 후보자 찾기: 직접 찾거나 중개업소를 이용하고, 후보자의 실제 임차 의사를 확인합니다.
4. 임대인에게 소개: 후보자의 동의를 받은 뒤 후보자 정보와 희망 임대차 조건을 서면으로 전달합니다.
5. 두 계약 따로 협의: 현재 임차인과 후보자는 권리금 계약을, 임대인과 후보자는 새 임대차계약을 협의합니다.
6. 답변과 변경사항 보관: 임대인의 회신, 거절 사유, 조건 변경을 원문으로 저장합니다.

자주 묻는 질문

임대인이 새 임차인을 직접 구해줘야 하나요?

아닙니다. 권리금을 받고 나가려는 현재 임차인이 새 임차인이 되려는 사람을 찾아 임대인에게 주선하는 구조입니다. 부동산 중개업소를 이용할 수는 있지만 반드시 이용해야 하는 것은 아닙니다.

새 임차인을 구하기만 하면 권리금을 받을 수 있나요?

자동으로 받을 수 있는 것은 아닙니다. 현재 임차인과 새 임차인 사이에 권리금 계약이 성립하고, 권리금 지급 조건을 이행해야 합니다. 임대차계약이 성립하지 않는 경우를 대비해 권리금 계약서의 반환·해제 조건도 확인하세요.

임대인이 후보자를 거절하면 바로 위법인가요?

그렇지 않습니다. 법에서 인정하는 정당한 사유가 있을 수 있으므로 거절 이유와 후보자의 조건을 함께 봐야 합니다. 거절 자체만으로 결론 내리지 말고, 임대인에게 사유를 구체적으로 서면으로 알려 달라고 요청하고 협의 기록을 보관하세요.

후보자 정보를 임대인에게 어디까지 줘야 하나요?

임대인이 계약 가능성을 검토할 수 있도록 성명 또는 법인명, 연락 방법, 예정 업종, 희망 조건과 임차 의사를 전달하는 것이 실무상 유용합니다. 후보자의 동의 없이 불필요한 개인정보까지 공유하지 마세요.

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• 상가 권리금 회수 방법과 임대인 통지 순서 — 권리금 회수 절차와 법정 보호 기간을 이어서 확인할 수 있습니다.
• 임대인이 권리금 회수기회를 방해했는지 판단하는 방법 — 거절·조건 변경을 받은 뒤 확인할 쟁점과 자료를 볼 수 있습니다.

공식 법령·판례

• 국가법령정보센터: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 — 권리금 회수기회 보호 기간과 방해 행위 기준
• 대법원 2022다202498 판결 — 신규임차인 주선과 임대인의 철거·재건축 고지에 관한 판단

기준 확인일: 2026년 10월. 권리금 분쟁의 결론은 계약서, 임대차 종료일, 후보자 정보와 실제 협의 기록에 따라 달라질 수 있습니다. 본문은 일반적인 실무 안내입니다.