권리금 신규임차인 주선 증거와 준비 방법

권리금 신규임차인 주선 증거는 ‘연결 과정’이 보여야 합니다

권리금 분쟁에서 신규임차인 주선 증거는 후보자의 이름 하나를 적어 두는 것으로 끝나지 않습니다. 누구를 언제 어떤 조건으로 소개했고, 임대인이 그 사실을 알았으며, 계약 협의가 어디에서 멈췄는지가 시간순으로 이어져야 합니다.

「상가건물 임대차보호법」은 임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 정당한 사유 없이 방해하지 못하게 합니다. 따라서 권리금 계약서, 신규임차인과의 협의자료, 임대인에게 보낸 주선 통지, 거절·지연 정황을 한 묶음으로 준비하세요.

법에서 말하는 ‘주선’과 보호 기간

권리금은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 노하우, 위치상 이점 같은 유·무형의 가치를 넘기는 대가입니다. 신규임차인이 되려는 사람과 권리금 계약을 맺고, 임대인이 그 사람과 임대차를 협의할 수 있도록 연결하는 과정이 주선입니다.

보호 기간 안에 주선했다는 점이 중요하므로, 계약 만료가 임박해서 구두로만 소개하지 말고 후보를 찾는 즉시 기록을 남기는 편이 안전합니다.

가장 강한 증거는 여러 자료가 같은 사실을 가리킬 때입니다

한 장의 캡처보다 서로 다른 자료가 같은 날짜와 조건을 가리키는 것이 설득력이 높습니다. 원본 파일과 대화 전체 맥락을 보관하고, 캡처에는 상대방 이름·날짜·시간·대화방 정보가 함께 보이게 하세요.

임대인에게 후보를 소개할 때 포함할 내용

임대인이 “후보를 처음 들었다”고 말하지 못하도록, 소개 메시지에는 필요한 정보를 구체적으로 넣습니다. 다만 주민등록번호 같은 과도한 개인정보를 보내지 말고, 후보자의 동의를 받아 연락 가능한 최소 정보만 전달하세요.

1. 신규임차인 후보의 성명 또는 상호와 연락 가능한 방법
2. 예정 업종, 영업 경력, 보증금·차임을 지급할 수 있다는 확인
3. 권리금 금액·지급시기·시설 인수 범위
4. 임대인과 만날 수 있는 날짜와 계약 협의 요청
5. 회신 기한과 회신 방법

예시 문구는 다음과 같이 사실만 적습니다. “○월 ○일 권리금 계약을 협의한 김○○님을 신규임차인 후보로 주선합니다. 예정 업종은 ○○이고, 보증금 ○○원·차임 ○○원 조건을 검토 중입니다. ○월 ○일까지 임대차계약 가능 여부와 면담 일정을 회신해 주세요.” 조건이 확정되지 않았다면 ‘협의 중’이라고 표시하세요.

임대인의 방해로 볼 수 있는 행위와 정당한 거절

법은 임대인이 신규임차인에게 권리금을 직접 요구하거나, 기존 임차인에게 권리금을 주지 못하게 하거나, 주변 시세에 비해 현저히 높은 보증금·차임을 요구하거나, 정당한 사유 없이 계약을 거절하는 행위를 금지합니다.

신규임차인이 보증금·차임을 지급할 자력이 없거나 임차인 의무를 위반할 우려가 있는 등 상당한 사유가 있으면 임대인의 거절이 정당할 수 있습니다. 임차인은 자신이 알고 있는 후보자의 지급능력과 의무 이행 의사를 임대인에게 제공해야 하므로, 허위 자료를 만들거나 후보를 과장해서 소개하지 마세요.

주선 증거를 날짜순으로 정리하는 방법

분쟁이 생기면 기억보다 타임라인이 중요합니다. 파일명에 날짜를 넣고, 각 사건을 한 줄로 요약한 표를 만드세요.

1. 임대차계약서와 종료 예정일을 기준 문서로 고정합니다.
2. 후보를 처음 알게 된 날, 권리금 협의일, 임대인에게 소개한 날을 표시합니다.
3. 임대인의 회신·거절·조건 변경과 후보의 반응을 연결합니다.
4. 계약이 무산된 날과 무산 원인을 후보·중개사에게 확인합니다.
5. 원본 파일은 별도 보관하고, 제출용 사본에는 번호를 붙입니다.

중개사를 통해 주선한 경우

중개사를 이용했다면 “중개사가 알아서 했겠지”라고 두지 말고, 임차인 본인도 임대인에게 후보와 계약 조건을 전달했다는 흔적을 남기세요. 중개사에게는 매물 등록일, 후보 문의일, 방문일, 임대인에게 전달한 조건, 수수료 지급 내역을 확인받습니다.

• 중개의뢰서와 권리금 매물 광고 원문을 보관합니다.
• 광고에 적힌 보증금·차임·권리금 조건이 실제 협의와 같은지 확인합니다.
• 중개사가 임대인에게 전달한 날짜와 회신을 이메일로 받습니다.
• 후보가 계약을 포기했다면 포기 사유를 사실대로 확인합니다.

권리금 계약과 임대차계약은 별도로 관리합니다

신규임차인과의 권리금 계약이 체결됐다고 임대차계약까지 자동으로 성립하는 것은 아닙니다. 권리금 계약서에는 시설·비품 목록, 지급일, 임대차계약이 체결되지 않을 때의 처리, 환급 조건을 적고, 임대인과의 임대차 협의자료는 별도 폴더에 보관하세요.

임대인이 답하지 않을 때 보내는 방법

전화만 반복하지 말고 같은 내용을 문자·이메일·내용증명으로 남깁니다. “후보를 주선했으니 계약해 달라”처럼 결론만 요구하기보다 후보 정보, 조건, 면담 가능일, 회신 기한을 구체적으로 적으세요. 배달증명·등기 발송 자료는 수신 여부와 발송일을 확인하는 데 도움이 됩니다.

상대방을 압박하거나 허위 사실을 공개하겠다는 표현은 피하세요. 임대인이 회신하지 않는 경우에도 일정 기간을 두고 재촉한 기록, 후보의 대기 의사, 계약이 무산된 시점을 함께 남겨야 인과관계를 설명할 수 있습니다.

임대인이 방해했다고 판단될 때 청구 범위

임대인의 방해로 손해가 발생하면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 법정 손해배상액은 원칙적으로 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없고, 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 합니다. 실제 손해와 인과관계는 별도로 입증해야 하므로 계약서·시세자료·후보 진술을 준비하세요.

권리금 회수기회 보호가 적용되지 않는 대규모점포·준대규모점포의 일부 또는 국유·공유재산 등 예외도 있습니다. 내 점포가 적용 제외 대상인지 먼저 확인하고, 분쟁 금액이 크다면 변호사·대한법률구조공단 등 전문 상담을 이용하세요.

증거를 정리할 때 주의할 점

• 대화 일부만 자르지 말고 앞뒤 맥락과 원본 내보내기 파일을 함께 보관합니다.
• 파일의 작성일·수정일을 임의로 바꾸지 않고 백업 위치를 기록합니다.
• 후보자의 주민등록번호 등 불필요한 개인정보는 가리고 필요한 정보만 제출합니다.
• 임대인이나 중개사의 말을 추측으로 바꾸지 말고 실제 표현 그대로 적습니다.
• 후보가 계약할 자력과 의사가 있었는지 확인할 수 있는 자료를 확보합니다.

최종 체크리스트

• 임대차 종료일과 법정 보호 기간을 계산했나요?
• 신규임차인 후보와 권리금 조건을 문서로 합의했나요?
• 임대인에게 후보·업종·보증금·차임·면담 일정을 전달했나요?
• 임대인의 거절·지연·과도한 조건을 원문으로 남겼나요?
• 후보의 지급능력과 임차 의사를 설명할 자료가 있나요?
• 권리금 계약과 임대차계약 문서를 분리해 보관했나요?
• 임대차 종료일, 권리금 금액, 시세자료를 정리했나요?
• 권리금 손해배상 청구의 3년 시효를 놓치지 않았나요?

핵심 정리

신규임차인 주선의 핵심은 “소개했다”는 주장보다 후보가 있었고, 어떤 조건으로, 언제 임대인에게 전달됐으며, 임대인의 대응 때문에 계약이 어떻게 무산됐는지를 자료로 연결하는 것입니다. 권리금 계약서·메시지·중개자료·방문기록·임대인 회신을 날짜순으로 묶으세요.

법정 기간과 적용 제외 사유, 임대인의 정당한 거절 사유를 함께 확인해야 합니다. 분쟁이 커지기 전에 임대인에게 사실 중심의 서면 통지를 보내고, 원본 증거를 보존한 뒤 필요한 경우 전문가 상담을 받는 것이 안전합니다.

공식 확인처

• 국가법령정보센터: 상가건물 임대차보호법 제10조의3·제10조의4
• 국가법령정보센터
• 정부24
• 대한법률구조공단