상가 권리금계약서 작성 전 확인할 사항은 권리금 액수부터 정하는 것이 아니라 ‘무엇을 넘기고, 임대인이 신규 임대차를 체결할 수 있는지, 언제 어떤 조건으로 돈을 주고받는지’를 고정하는 데 있습니다. 권리금은 보증금·차임과 다른 영업상 가치의 양도대금이므로, 권리금계약서와 새 임대차계약서를 분리하되 서로의 체결·해제 조건을 연결해 작성해야 합니다.
작성 전 결론 기존 임차인과 신규 임차인이 계약서에 서명해도 임대인이 새 임대차를 거절하면 점포를 사용할 수 없습니다. 임대인에게 신규 임차인의 인적사항·업종·보증금·차임 지급능력 등을 전달하고, 권리금계약의 효력을 새 임대차계약 체결 또는 임대인 동의와 연동할지 먼저 합의하세요.
1. 권리금계약서와 임대차계약서의 차이
| 구분 | 권리금계약서 | 새 임대차계약서 |
|---|---|---|
| 당사자 | 종전 임차인(양도인)과 신규 임차인(양수인) | 임대인과 신규 임차인 |
| 대상 | 시설·비품, 거래처, 신용, 노하우, 위치상 영업 이점 등 양도할 가치 | 건물 사용, 보증금, 차임, 기간, 관리비, 원상회복 |
| 대금 | 권리금과 계약금·잔금 | 보증금·월차임·관리비 |
| 계약 성립 | 양도인·양수인 합의로 성립하지만 인도·임대인 동의 조건을 정할 수 있음 | 임대인과 신규 임차인의 합의가 필요 |
| 주의점 | 권리금 지급만으로 임대차가 보장되거나 임대인이 권리금을 반환하는 것은 아님 | 업종·기간·차임 조건이 권리금 가치에 직접 영향을 줌 |
상가건물 임대차보호법은 권리금을 보증금·차임 외에 지급하는 영업상 가치의 대가로 정의하고, 신규 임차인이 종전 임차인에게 지급하기로 한 계약을 권리금계약으로 봅니다. 국토교통부장관이 표준권리금계약서 사용을 권장할 수 있지만, 표준 서식을 그대로 써야만 계약이 유효한 것은 아닙니다.
2. 서명 전에 확인할 당사자와 점포
| 확인 항목 | 확인할 내용 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 양도인 | 현재 임차인과 실제 영업자가 같은지, 공동임차인·배우자·법인 동의가 필요한지 | 기존 임대차계약서, 사업자등록, 법인등기·위임장 |
| 양수인 | 성명·상호, 연락처, 사업자등록 예정, 자금조달과 업종 | 신분 확인, 사업계획, 필요 시 자력 자료 |
| 임대인 | 소유자·임대권한자, 신규 임대차 체결 의사와 조건 | 등기사항증명서, 임대인 확인, 새 계약 초안 |
| 목적물 | 건물 주소·층·호수·면적, 전용·공용 부분, 주차·창고·간판 사용 | 건축물대장, 기존 계약 도면, 현장 사진 |
| 영업 인허가 | 식품·미용·의료·학원 등 인허가의 명의변경 또는 신규 신고 가능 여부 | 관할 행정기관 안내, 허가증·신고증 |
주소를 ‘○○상가 1층’처럼 줄여 쓰지 말고 공부상 주소와 임대차계약서의 표시를 맞추세요. 공동임차인, 프랜차이즈 본사, 건물 관리단의 동의가 필요한지 빠뜨리면 양도 후 영업을 시작하지 못할 수 있습니다.
3. 권리금의 구성과 양도 범위를 목록화
권리금은 한 덩어리 금액으로 적기보다 어떤 가치에 얼마를 배분했는지 기록하는 것이 좋습니다. 금액 배분이 곧 세법상 처리나 법원의 평가액을 확정하는 것은 아니지만, 인도 대상과 책임 범위를 분명하게 해 줍니다.
| 구성 | 계약서에 적을 예 | 빠뜨리면 생기는 문제 |
|---|---|---|
| 시설·비품 | 냉장고·오븐·포스·가구의 제조사·수량·상태·일련번호 | 고장·분실·리스 물품을 누가 책임지는지 불명확 |
| 영업상 가치 | 상호·전화번호·온라인 계정·거래처·고객 데이터의 이전 범위 | 사용권·개인정보·상표권 분쟁 발생 |
| 바닥·입지 가치 | 해당 점포의 위치·영업기간을 고려한 대가라는 설명 | 임대차 기간·업종 제한이 달라지면 기대가치 충돌 |
| 재고·소모품 | 인도일 실사 후 별도 정산할 품목·단가·수량 | 권리금에 포함되는지 매매대금인지 다툼 |
| 제외 대상 | 양도인이 가져갈 장비, 개인 물품, 리스·렌탈 물품 | 인도 당일 회수·철거와 원상복구 책임 충돌 |
온라인 자산과 개인정보
네이버 플레이스·배달앱·SNS 계정, 도메인, 상표·로고는 계정 약관과 명의변경 가능 여부가 다릅니다. 고객 연락처·주문자료 등 개인정보는 권리금에 포함한다고 적었다고 자유롭게 넘길 수 있는 자료가 아니므로, 수집 목적·이전 근거·보관 기간을 확인하고 필요하면 익명화하거나 양수인의 신규 동의를 받으세요.
4. 대금과 인도 조건을 단계별로 적기
| 시점 | 계약서에 정할 내용 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 계약금 | 금액·지급일·입금 계좌·계약 해제 시 처리 | 계좌이체 내역, 영수증 |
| 임대인 확인 | 새 임대차계약 체결 또는 임대인 서면 동의를 조건으로 할지 | 임대인 확인서·새 계약서 |
| 중도금 | 시설 실사·인허가 확인·교육 등 선행 조건과 지급액 | 체크리스트·확인서 |
| 잔금·인도 | 열쇠·비밀번호·계정·비품 인도와 잔금 지급의 동시이행 | 인도확인서·사진·잔금 영수증 |
| 계약 해제 | 임대인 거절, 인허가 불가, 허위 매출 등 사유별 반환·위약금 | 해제 통지·환불 내역 |
위 표의 잔금·인도 행은 HTML 표 구조상 한 행으로 작성해야 하므로 실제 계약서에서는 닫는 태그와 항목을 빠짐없이 확인하세요. 권리금 지급일을 ‘계약서 작성일’로만 적으면 새 임대차가 체결되지 않은 상태에서 돈이 넘어갈 수 있습니다. 임대인 동의, 인허가, 시설 실사처럼 결과를 확인할 수 있는 조건과 기한을 함께 두세요.
5. 임대인 동의와 신규 임대차 조건 연결
권리금계약은 종전 임차인과 신규 임차인 사이의 계약이므로, 임대인이 새 임대차를 체결하지 않으면 양수인은 점포를 사용할 수 없습니다. 권리금계약서에 다음 내용을 명확히 적으면 조건 불성취 때 환불 여부를 두고 다투는 일을 줄일 수 있습니다.
- 임대인이 확인해야 할 신규 임차인의 성명·연락처·업종·보증금·차임·입점일
- 임대인이 새 계약을 체결하거나 서면 동의를 해야 하는 기한
- 임대인이 정당한 사유 없이 거절한 경우와 신규 임차인 귀책으로 불성립한 경우의 구분
- 차임·보증금·계약기간·업종 제한이 권리금 산정의 전제였는지
- 새 임대차계약이 체결되지 않을 때 계약금·중도금·잔금의 반환 시기
임대인이 권리금을 요구하거나 신규 임차인의 권리금 지급을 막는 행위는 권리금계약의 환불 조항과 별도로 상가임대차법상 회수기회 보호 문제가 될 수 있습니다. 다만 임대인의 정당한 거절 사유, 적용 제외 건물, 실제 주선 내용은 각각 확인해야 합니다.
6. 시설·매출·부채 실사 후 진술과 보증 작성
| 진술 항목 | 양도인이 확인할 내용 | 양수인이 확인할 방법 |
|---|---|---|
| 시설 소유권 | 리스·렌탈·담보·제3자 소유 장비를 구분 | 세금계산서·리스계약·일련번호 대조 |
| 임대료·관리비 | 연체 차임, 관리비, 공과금, 철거·수리 의무 | 임대인·관리사무소 잔액 확인 |
| 매출 자료 | 제시한 기간·채널·부가세 신고와 실제 매출의 범위 | POS·배달앱·세금신고 자료의 기간 대조 |
| 인허가·행정처분 | 영업신고, 과태료, 시정명령, 소방·위생 점검 이력 | 관할 기관 조회와 양도인의 서면 확인 |
| 직원·거래처 | 근로계약·임금·퇴직금·미지급금, 거래처 채무 | 인수 범위와 채무 부담 주체를 별도 조항으로 확정 |
매출·수익을 보장하는 표현을 넣으려면 산정 기간과 제외 항목, 허위·중대한 누락이 밝혀졌을 때의 감액·해제 기준을 구체적으로 정하세요. 단순히 ‘매출 월 ○○만 원 보장’이라고 쓰면 계절성·배달 수수료·인건비를 둘러싼 분쟁이 생깁니다.
7. 계약 해제·환불·위약금 조항
- 임대인과의 새 임대차계약이 기한 내 체결되지 않은 경우
- 양도 대상 시설이 실제 목록과 다르거나 중대한 하자가 있는 경우
- 양도인이 매출·인허가·채무를 중대하게 허위 고지한 경우
- 양수인이 잔금을 지급하지 않거나 인허가 요건을 충족하지 못한 경우
- 당사자 귀책 없이 행정기관·프랜차이즈 본사 승인이 나지 않은 경우
각 사유마다 계약금·중도금 반환 기한, 실제 지출한 광고·철거 비용, 위약금의 귀속, 시설 원상회복 주체를 정합니다. 대금 지급 후 권리금의 가치가 전달되었다는 이유로 언제나 반환되는 것은 아니며, 반대로 계약 전제의 불성취나 허위 고지처럼 특별한 사정이 있으면 해제·손해배상 쟁점이 생길 수 있습니다.
조건부 지급 문구 예시 “본 계약의 잔금은 임대인과 신규 임대차계약이 ___년 __월 __일까지 체결되고, 별지 시설 목록을 인도받은 때 지급한다. 위 기한까지 임대차계약이 체결되지 않은 원인이 양도인·양수인 어느 쪽에도 없으면 계약금과 중도금은 ___영업일 이내 반환한다. 양도인의 허위 고지 또는 양수인의 잔금 미지급으로 불성립한 경우에는 제___조의 위약금과 실비를 적용한다.”
8. 서명·인도 당일 체크리스트
- 당사자 신분·사업자 정보와 대리권을 확인했는가
- 점포 주소·면적·공용공간·간판·주차 범위를 기존 계약과 맞췄는가
- 시설·비품을 실제로 작동시켜 목록·사진·상태를 확인했는가
- 리스·렌탈·담보 장비와 재고·소모품의 소유·정산을 분리했는가
- 임대인과 새 계약의 보증금·차임·기간·업종·관리비를 확인했는가
- 권리금·보증금·차임·중개보수·부가세를 계좌별로 구분했는가
- 열쇠·비밀번호·계정·인허가 서류·교육자료의 인도확인서를 받았는가
- 잔금 이체 직전 연체 차임·공과금·직원 임금·철거 의무를 재확인했는가
9. 표준계약서와 법률 상담 활용
국가법령정보센터의 상가건물 임대차보호법에서 권리금 정의, 회수기회 보호, 적용 제외, 표준권리금계약서 관련 조문을 확인할 수 있습니다. 표준서식이 제공되더라도 시설·인허가·온라인 계정·채무 인수처럼 거래에 특수한 내용은 별지 목록과 특약으로 보완해야 합니다.
서울 소재 점포라면 서울시 민생경제안심센터 상담사례와 상가건물임대차분쟁조정 절차를 참고할 수 있습니다. 권리금 규모가 크거나 프랜차이즈·직원·개인정보가 함께 넘어가는 거래라면 서명 전에 변호사·법무사·세무사에게 계약서와 별지 목록을 함께 검토받으세요.
자주 묻는 질문
Q. 권리금계약서에 임대인 서명이 꼭 필요한가요?
A. 권리금계약의 당사자는 보통 종전 임차인과 신규 임차인입니다. 그러나 새 임대차계약을 임대인이 체결하지 않으면 양수인이 점포를 사용할 수 없으므로, 임대인 동의·새 계약 체결 조건과 기한을 서면으로 확인하는 것이 안전합니다.
Q. 권리금에 시설과 재고를 모두 포함해도 되나요?
A. 가능하지만 양도 대상·수량·상태·소유권·인도일을 목록으로 분리하세요. 재고는 인도일 실사 후 별도 정산한다고 적으면 권리금과 물품대금의 혼동을 줄일 수 있습니다.
Q. 임대인이 계약을 거절하면 권리금을 돌려받나요?
A. 계약서의 조건부 지급·환불 조항과 거절 원인에 따라 달라집니다. 임대인의 정당한 거절인지, 양도인·양수인의 귀책인지, 허위 고지나 전제조건 불성취가 있었는지를 계약서와 증거로 판단해야 합니다.
Q. 권리금계약서에 매출을 보장한다고 써도 되나요?
A. 보장 기간·매출의 정의·자료 출처·배달 수수료와 환불 기준을 구체적으로 적지 않으면 분쟁이 됩니다. POS·배달앱·세금신고 중 어느 자료를 기준으로 할지도 정하세요.
Q. 권리금 회수기회 보호기간은 언제인가요?
A. 현행 법은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지를 기준으로 정당한 사유 없는 방해행위를 제한합니다. 임대차 종료 후 손해배상청구권은 종료일로부터 3년 내 행사해야 하므로, 신규 임차인 주선과 임대인의 답변을 날짜순으로 보관하세요.
서명 전 최종 확인: 당사자·점포·양도 목록·대금 일정·임대인 동의·인허가·채무·해제·환불·인도확인서를 한 번에 읽고, 빈칸과 구두 약속이 없는지 확인하세요. 이 글은 실무 점검용이며, 계약의 유효성·손해배상·세금 처리는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
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