상가 명도소송 전 준비할 자료

상가 명도소송을 준비할 때는 “임차인이 나가지 않는다”는 사실만으로 부족합니다. 누가 점포를 사용할 권리가 있는지, 임대차계약이 종료되거나 해지됐는지, 임차인이 아직 점유하고 있는지를 계약서와 날짜가 있는 자료로 설명해야 합니다.

미납 차임이나 원상복구비까지 함께 청구하려면 금액 계산표와 근거도 따로 준비해야 합니다. 명도, 금전 청구, 보증금 정산을 한 주장으로 섞지 말고 각각의 자료를 연결해 두면 상담과 소장 작성이 훨씬 수월합니다.

명도소송에서 먼저 설명해야 할 세 가지

계약 기간이 남아 있거나 해지 사유가 분명하지 않은데 명도소송부터 진행하면 청구의 근거가 흔들릴 수 있습니다. 계약 종료일, 갱신 여부, 연체나 위반 사실을 최신 문서 기준으로 먼저 확인하세요.

임대차계약서와 변경 문서를 모두 준비하세요

소송 자료에는 최초 계약서만 넣지 말고 갱신·변경·합의 문서를 시간순으로 정리합니다. 특약에 양도·전대, 업종, 원상복구, 연체, 해지와 인도에 관한 내용이 있다면 해당 부분을 표시하세요.

• 서명 또는 날인이 있는 임대차계약서 전체
• 갱신계약서, 기간 연장, 차임 변경 합의서
• 보증금·차임·관리비·부가세와 납부일을 정한 특약
• 시설 변경·원상복구·철거·인도에 관한 조항
• 임대인과 임차인의 주소·연락처 등 송달에 필요한 정보

계약서 사본의 일부 페이지만 남기면 앞뒤 조항의 의미가 달라질 수 있습니다. 전체 원본을 보관하고 제출용 사본에는 필요한 부분에 표시만 하세요.

계약이 끝났거나 해지됐다는 자료

기간 만료라면 종료일과 갱신 합의가 없었다는 사실을 정리하고, 중도 해지라면 계약서와 법률상 해지 근거, 상대방에게 통지한 날짜를 연결해야 합니다. 단순한 퇴거 요청 문자와 계약 해지 통지는 같은 효력이 아닐 수 있습니다.

계약 해지의 요건과 통지 방식은 계약 내용과 연체·위반의 정도에 따라 달라질 수 있습니다. 임대료 연체가 이유라면 상가 임대료 연체 시 명도 절차처럼 연체액과 해지 통지를 분리해 확인하세요.

광고

퇴거 요구와 내용증명은 배달 결과까지 보관하세요

임차인에게 보낸 퇴거·명도 요청은 문서 내용뿐 아니라 언제 전달됐는지가 중요합니다. 내용증명, 배달 결과, 문자·이메일, 상대방의 답변·반송 기록을 한 묶음으로 보관하세요.

내용증명은 소송을 대신하거나 강제 퇴거를 실행하는 문서가 아닙니다. 문안에는 사실·요구사항·회신기한을 구분해 적고, 실제로 하지 않은 말이나 확정되지 않은 손해액을 넣지 마세요. 작성 방식은 상가 명도 내용증명 작성 방법에서 확인할 수 있습니다.

임차인이 아직 점포를 점유한다는 자료

점포를 비우지 않았다는 사실은 현장 상태와 사용 흔적을 통해 정리합니다. 임차인의 물건이 남아 있는 것과 실제 영업·출입을 계속하는 것은 구분해 기록하세요.

• 간판·영업 안내·상품·집기·재고가 남아 있는 사진
• 출입문·도어락·열쇠·출입카드의 상태
• 관리사무소 출입 기록이나 공과금 사용량
• 임차인에게 인도와 열쇠 반환을 요청한 연락 내용
• 현장 확인 날짜와 촬영 장소가 표시된 사진·영상

임차인의 개인정보를 불필요하게 수집하거나 공개하지 말고, 분쟁에 필요한 점포 상태와 연락 기록만 보관하세요. 현장에 들어가 촬영하거나 물건을 옮기는 과정은 점유와 사생활 문제를 만들 수 있으므로 혼자 판단하지 않는 것이 좋습니다.

연체금·사용료·손해는 명도와 별도로 계산하세요

명도와 함께 돈을 청구하려면 각 금액의 발생 기간과 근거를 분리합니다. 계약이 끝난 뒤에도 점포를 사용한 기간의 금액은 계약서·합의·실제 사용 상태를 기준으로 검토해야 하며, 자동으로 같은 차임이 된다고 단정하면 안 됩니다.

합계만 적지 말고 월별 계산표를 만들어 상대방이 어떤 금액을 다투는지 확인할 수 있게 하세요. 보증금에서 공제할 금액은 계약 조항과 실제 손해, 견적·영수증을 연결해야 합니다.

원상복구와 인도 자료를 함께 준비하세요

명도소송을 하더라도 점포가 어떤 상태로 반환돼야 하는지는 별도 쟁점이 될 수 있습니다. 임차인이 설치한 간판·칸막이·배관·집기와 임대인 소유 설비를 구분하고, 입주 당시 상태와 현재 상태를 비교하세요.

실제 점포 인도 단계는 상가 임대차계약 종료 후 인도 절차를 참고해 준비하세요. 임대인이 현장 확인을 거부하거나 임차인이 열쇠를 반환하지 않는 경우에는 그 사실과 요청 기록을 별도로 남겨야 합니다.

소장 작성 전에 청구 범위를 정하세요

소송 전에는 원하는 결과를 문장으로 정리합니다. “점포를 인도하라”는 명도 청구와 “미납 차임을 지급하라”는 금전 청구, “원상복구비를 부담하라”는 손해 청구는 근거와 증거가 다를 수 있습니다.

• 인도받을 점포의 정확한 주소와 범위
• 임대차 종료 또는 해지의 근거와 효력 발생일
• 퇴거·열쇠 반환·원상복구에 관한 요구
• 연체 차임·관리비·공과금의 기간별 금액
• 보증금 공제와 반환을 어떻게 정산할지
• 계약 종료 후 점유로 생긴 손해를 청구할지 여부

청구액을 크게 적는 것보다 각 금액의 근거를 설명할 수 있는지가 중요합니다. 관할 법원, 소송비용, 송달과 집행 절차는 사건의 금액과 당사자에 따라 달라질 수 있으므로 소장 제출 전 법률 전문가나 법원 전자소송 안내를 확인하세요.

소송 전 절대 하지 말아야 할 조치

계약이 끝났다고 생각해도 임대인이 임의로 잠금장치를 바꾸거나 전기·수도를 끊거나 임차인의 물건을 밖으로 옮기면 안 됩니다. 임차인의 점유를 빼앗는 과정에서 별도의 손해와 분쟁이 발생할 수 있습니다.

미퇴거 상태라면 명도 요청과 증거 보존을 먼저 하고, 필요한 경우 명도소송·점유이전금지가처분 등 적절한 절차를 상담하세요. 절차의 종류는 점유자 변경 가능성, 계약 종료 여부, 긴급성에 따라 달라집니다.

명도소송 준비서류 체크리스트

상가 명도소송은 내용증명 한 통이나 연체 사실만으로 끝나는 절차가 아닙니다. 계약이 언제 끝났는지, 임차인이 왜 아직 점유하는지, 어떤 금액을 어떤 근거로 청구하는지를 자료로 연결한 뒤 소송 여부를 판단하세요.

광고