상가 계약 만료 전 갱신 협상 자료 정리 방법

상가 계약 만료 전 갱신 협상 자료 정리 방법은 “계속 장사하고 싶다”는 의사만 전하는 것이 아니라, 언제 갱신을 요구했는지와 어떤 조건으로 다시 계약할지를 자료로 보여주는 과정입니다. 계약 만료일, 최초 계약일부터의 전체 기간, 차임·보증금·관리비, 매출과 시설투자, 임대인의 갱신 거절 사유를 한 묶음으로 정리해야 협상이 흔들리지 않습니다.

상가 임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 최초 기간을 포함한 전체 임대차기간 10년 범위에서 행사합니다. 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없지만, 연체·무단 전대·철거·재건축 등 법정 예외가 있을 수 있습니다. 갱신요구권과 새로운 조건의 협상은 별개이므로, 아래 자료를 먼저 준비하세요.

갱신 협상 전에 날짜부터 확정

만료일을 잘못 계산하면 갱신요구가 늦었다는 다툼이 생깁니다. 달력에 만료일과 6개월 전·1개월 전 날짜를 표시하고, 임대인이 답변하지 않더라도 보낸 문서와 도달 여부를 보관하세요.

갱신 조건 협상표 만들기

상가임대차법 적용 대상의 갱신에서 차임·보증금 증액은 관련 조문과 시행령의 기준을 확인해야 하며, 생활법령정보는 증액 청구가 청구 당시 금액의 5%를 넘을 수 없다고 안내합니다. 다만 환산보증금, 갱신 형태, 계약 조항에 따라 적용 범위가 달라질 수 있으므로 “모든 상가의 자동 5% 인상”으로 단정하지 말고 공식 기준을 확인해 제안표에 근거를 적으세요.

임대인에게 보여줄 자료 묶음

1. 계약 자료: 최초·현재 계약서, 특약, 관리비 안내, 수선·철거·원상복구 조항을 한 파일로 묶습니다.
2. 성실 이행 자료: 최근 12개월 차임·관리비·공과금 입금내역과 연체가 있었다면 해소일·합의서를 붙입니다.
3. 영업 자료: 매출 총액만 보여주기보다 영업기간, 고정비, 시설투자 영수증, 직원·거래처 의존도 등 갱신 필요성을 설명할 자료를 선택합니다.
4. 시장 자료: 같은 건물·인근 점포의 보증금·차임·관리비를 확인하되, 출처와 확인일을 표시합니다.
5. 시설 상태: 누수·냉난방·전기·수도·간판·주차 등 수리 요청과 완료 여부를 사진·견적으로 정리합니다.
6. 제안서: 희망 기간·금액·관리비 항목·수선 분담·갱신일·답변 기한을 한 장에 적습니다.

매출이나 주변 시세를 과장하면 오히려 신뢰를 잃습니다. 계약서와 통장, 영수증으로 확인되는 숫자만 사용하고 개인정보·거래처 비밀은 가린 뒤 필요한 부분만 제시하세요.

차임·보증금 증액 계산 예시

현재 월 차임이 200만원, 보증금이 3,000만원이라면 5% 기준을 적용할 수 있는 계약인지 확인한 뒤 차임 상한 예시는 200만원 × 1.05 = 210만원, 보증금 상한 예시는 3,000만원 × 1.05 = 3,150만원입니다. 임대인이 두 항목을 모두 올리겠다고 하면 각각의 근거와 적용 시점을 표로 받아야 합니다.

증액률을 계산할 때 부가세, 관리비, 공용전기 등을 차임에 임의로 합산하지 마세요. 계약서에서 차임과 부대비용을 어떻게 표시했는지 확인하고, 별도 항목은 별도 계산합니다. 인상 시점과 1년 이내 재증액 제한 등도 적용되는지 공식 조문과 계약을 함께 확인하세요.

관리비와 공과금도 갱신 조건에 넣기

차임만 합의하고 관리비·공용전기·수도·청소비를 비워 두면 갱신 후 부담액이 크게 달라질 수 있습니다. 2026년 5월 12일부터 상가 관리비 내역 제공 관련 규정이 강화되어, 임차인은 관리비 항목과 사용 내역을 확인할 수 있습니다. 임대인이 관리비로 받는 항목인지, 실제 공과금 전달액인지, 공용분을 어떤 비율로 나누는지 표로 적으세요.

갱신 요구서와 협상 요청문

내용증명이나 이메일에는 갱신 의사와 협상 조건을 동시에 쓰되, 확정되지 않은 금액은 “협의안”으로 표시하세요.

“○○주소 상가의 임대차기간이 20○○년 ○월 ○일 만료 예정이므로 상가건물 임대차보호법에 따라 계약갱신을 요구합니다. 현재 차임·관리비를 성실히 지급하고 있으며, 갱신안으로 보증금 ○○만원, 월 차임 ○○만원, 기간 ○년을 제안합니다. 관리비는 일반관리·청소·경비·공용전기·수선 항목과 산정식을 별지에 적어 주시고, 수선·원상복구·공과금 부담도 함께 협의하고자 합니다. ○월 ○일까지 서면으로 회신해 주세요.”

임대인이 갱신을 거절한다면 거절 사유와 근거 자료를 서면으로 요청하세요. 재건축·철거라면 공사시기·소요기간·철거 범위·인허가 자료를, 연체라면 월별 원금·지급기일·해지 여부를 요구합니다.

협상 자리에서 확인할 질문

• 갱신 계약의 시작일·종료일과 최초 계약부터의 누적 기간은 얼마인가요?
• 차임·보증금 인상액은 어떤 기준과 적용일로 계산했나요?
• 관리비 각 항목과 공용분 배분식, 원 고지서를 확인할 수 있나요?
• 누수·냉난방·전기·수도·간판 등 수선비는 누가 부담하나요?
• 재건축·철거 계획, 업종·영업시간·주차·간판 변경 조건이 있나요?
• 계약 종료 시 원상복구·보증금 반환·공과금 정산 기준일은 언제인가요?
• 합의된 조건을 언제까지 서명한 갱신계약서로 확정할 수 있나요?

회의가 끝나면 합의된 항목과 미합의 항목을 나눠 이메일로 보내고 답변을 받습니다. “조건은 같지만 서류는 나중에 쓰자”는 말만 믿고 계속 영업하지 말고, 갱신 여부와 금액을 문서로 확정하세요.

갱신 합의서에 넣을 특약

임대인이 갱신을 거절하거나 답하지 않을 때

1. 갱신요구서의 발송·도달일과 임대인의 답변을 한 파일에 모읍니다.
2. 거절 사유가 연체·무단 전대·훼손·철거·재건축 중 무엇인지 표시하고 증빙을 요구합니다.
3. 10년 기간, 보증금 기준, 권리금 회수기회 등 적용 범위를 계약서와 공식 안내로 대조합니다.
4. 보증금 반환·명도·원상복구·이전비를 별도 표로 정리하고 임의로 차임을 중단하지 않습니다.
5. 합의가 안 되면 상가건물 임대차분쟁조정위원회나 법률전문가에게 계약서·통지서·입금내역을 제출해 상담합니다.

임대인이 “재계약을 안 해 주겠다”고만 말한 경우에도 즉시 퇴거해야 한다고 단정하지 마세요. 정당한 거절 사유와 계약 종료일, 보증금 반환 조건을 서면으로 확인한 뒤 대응합니다.

체크리스트

• 최초 계약일·현재 만료일·갱신요구 가능 기간을 계산했습니다.
• 전체 임대차기간 10년과 연체·무단 전대 등 예외를 확인했습니다.
• 보증금·차임·관리비·공과금·수선비를 별도 항목으로 정리했습니다.
• 매출·시설투자·주변 시세 자료에 출처와 확인일을 적었습니다.
• 차임·보증금 증액률과 적용 범위를 공식 기준으로 확인했습니다.
• 갱신 요구와 협상안을 도달이 확인되는 서면으로 보냈습니다.
• 최종 조건을 서명한 갱신계약서와 정산표로 확정했습니다.

공식 기준 확인: 갱신요구 기간·10년 범위·거절 사유·증액 기준은 찾기쉬운 생활법령정보 계약갱신 요구를 참고하세요. 상가건물 임대차 표준계약서의 차임·관리비·수선·재건축 특약은 상가건물 임대차 계약 안내에서 확인할 수 있습니다. 현행 계약갱신 조문은 국가법령정보센터 상가임대차법 제10조를, 관리비 내역 제공 관련 변경은 법제처 안내를 확인하세요. 계약의 적용 범위와 실제 협상 결과는 보증금·계약 유형·사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.