임대료 연체 대응

임대료 연체 대응은 “몇 달 밀렸으니 바로 계약을 끝내면 된다”는 식으로 처리하면 위험합니다. 월세·부가세·관리비 중 무엇이 연체됐는지, 계약서의 지급일과 해지 조항이 무엇인지, 상가건물 임대차보호법이나 민법이 어떻게 적용되는지를 나눠 확인해야 합니다. 임대인은 청구와 통지의 증거를 남기고, 임차인은 실제 연체액을 계산해 정정·상환 계획을 서면으로 제시하는 것이 첫 단계입니다.

먼저 월세·부가세·관리비를 따로 계산하세요

“임대료가 두 달 밀렸다”는 말만으로는 총 연체액을 확인하기 어렵습니다. 계약서와 세금계산서, 관리비 고지서를 맞춰 월별 원금과 지급일을 표로 만드세요. 관리비·전기료·부가세가 차임에 포함되는지는 계약 내용에 따라 달라질 수 있으므로 임의로 합치지 않습니다.

계산 예시：월 차임 1,500,000원, 부가세 150,000원, 관리비 200,000원이라면 계약서상 매월 청구액은 1,850,000원입니다. 두 달치 전부 미납이면 단순 합계는 3,700,000원이지만, 관리비가 실비 정산이거나 일부 지급이 있었다면 실제 청구액은 달라집니다.

연체액과 연체이자를 계산하는 방법

연체 원금은 각 월별 청구액에서 실제 입금액을 뺀 금액으로 계산합니다. 일부 금액을 보냈다면 어느 월에 충당할지 합의한 자료를 남기고, 합의가 없다면 임대인이 임의로 계산한 표를 확정 금액처럼 쓰지 않는 편이 안전합니다.

연체료 조항이 있다면 이율, 기산일, 상한과 부가세 포함 여부를 먼저 확인합니다. 약정이 없을 때 적용할 법정이율은 채권의 성격과 적용 법률에 따라 달라질 수 있습니다. 민법 제379조의 법정이율은 연 5푼이고, 상행위로 인한 채무에는 상법 제54조의 상사법정이율이 적용될 수 있으므로 모든 상가 임대료에 “연 5~6%”를 자동으로 붙여서는 안 됩니다.

민법 제379조(법정이율)와 상법 제54조(상사법정이율)의 현행 조문을 확인하세요.

2기와 3기는 서로 다른 법적 기준입니다

연체 기간을 말할 때 “2기”는 월세 두 달분, “3기”는 월세 세 달분에 해당하는 금액을 뜻합니다. 어떤 기준이 적용되는지는 계약 유형과 법률 적용, 해지·갱신 거절 중 어느 문제인지에 따라 달라집니다.

따라서 “상가는 무조건 3개월”, “두 달이면 언제나 자동 해지”처럼 단정하면 안 됩니다. 상가건물 임대차보호법 현행 본문과 민법 제640조(차임연체와 해지)를 확인하고, 해지 통지를 보내기 전 계약서와 사실관계를 전문가에게 검토받으세요.

임대인이 연체를 발견했을 때의 순서

1. 거래내역 대조：계약서의 지급일, 월별 청구액, 입금액, 미납 월을 한 표에 표시합니다.
2. 1차 안내：연체 월·금액·입금 계좌·회신 기한을 적은 안내를 문자나 이메일로 보내고 송달 기록을 보관합니다.
3. 서면 독촉：계속 미납이면 내용증명으로 원금과 계산 근거, 납부 기한, 연락 방법을 명확히 알립니다.
4. 협의 기록：분할 상환이나 지급 유예에 합의했다면 금액·날짜·연체료·불이행 시 조치를 문서로 남깁니다.
5. 해지·명도 검토：법정 기준과 계약 조항이 충족되는지 확인한 뒤 해지 통지, 인도 청구 또는 소송 여부를 결정합니다.

임차인의 영업장에 임의로 들어가거나 잠금장치를 바꾸고, 전기·수도·출입을 끊어 퇴거를 압박하는 방식은 별도의 분쟁을 만들 수 있습니다. 직접 조치하기 전에 법적 절차와 긴급 보전 필요성을 상담하세요.

임차인이 연체 통지를 받았을 때의 대응

1. 계약서·세금계산서·관리비 고지서와 통장 내역을 맞춰 실제 미납액을 계산합니다.
2. 금액이 다르면 어느 월의 얼마가 다른지 표로 표시해 서면으로 이의를 제기합니다.
3. 다툼 없는 금액은 언제 지급할지, 나머지는 어떤 자료를 확인할지 제안합니다.
4. 분할 지급을 요청할 때는 총액·회차·지급일·연체료·담보나 보증 조건을 구체적으로 씁니다.
5. 해지나 명도 통지를 받았다면 수령일, 점유·영업 상태, 보증금과 원상복구 비용을 정리해 전문가에게 보여 줍니다.

구두로 “다음 달에 갚겠다”고 약속하는 것보다 합의서를 작성하거나 상대방의 명시적 회신을 받아 두는 편이 안전합니다. 일부 변제만으로 해지 사유가 사라지는지는 시점과 법률관계에 따라 달라질 수 있습니다.

독촉서와 내용증명에 적을 내용

귀하는 2026년 8월분과 2026년 9월분 차임 중 합계 3,200,000원을 지급하지 않았습니다. 첨부한 월별 계산표를 확인하시고 2026년 10월 20일까지 입금하거나 같은 날까지 분할 지급안을 서면으로 회신해 주시기 바랍니다. 금액에 이견이 있으면 이견이 있는 월과 근거를 함께 알려 주십시오.

위 문장은 예시입니다. 실제 통지서에는 계약서의 지급일과 금액, 상대방의 연락처, 발송·수령일을 정확히 넣어야 하며, 해지 의사표시가 필요한 사안은 표현과 전달 방법을 전문가에게 확인하세요.

보증금·관리비와 연체료를 상계할 때 주의하세요

임대인이 보증금에서 연체 차임을 공제하거나 임차인이 마지막 월세를 보증금으로 대신하겠다고 생각하는 경우가 많습니다. 보증금 공제 가능 범위, 원상복구비, 관리비 정산, 부가세를 어떻게 처리할지는 계약과 실제 정산에 따라 달라지므로 일방적으로 “보증금으로 끝났다”고 처리하지 마세요.

종료 정산표에는 “청구액−지급액−공제액=최종 잔액”이 보이도록 하고 양측 확인일과 서명을 남기세요. 보증금 반환과 인도를 함께 진행하는 방법은 상가 보증금 반환과 명도, 동시에 진행하는 방법에서 확인할 수 있습니다.

해지·명도 단계로 넘어가기 전 확인할 자료

• 차임 연체가 언제 시작됐고 각 월의 연체액이 얼마인지
• 계약서의 해지·갱신·연체료·원상복구 조항이 무엇인지
• 독촉과 해지 통지가 상대방에게 언제 도달했는지
• 임차인의 점유·영업·전대 여부와 시설 훼손 상태
• 보증금·관리비·수선비를 포함한 종료 정산표
• 분할 지급이나 유예 합의가 있었는지, 불이행했는지

퇴거를 요구하는 내용증명 작성 항목은 상가 명도 요청 내용증명 작성할 내용, 명도소송 전 자료 정리는 상가 원상복구와 명도 진행 순서에서 이어서 볼 수 있습니다.

분쟁이 계속되면 선택할 절차

연체액이나 계약 해지 여부에 다툼이 있으면 당사자 협의만 반복하기보다 자료를 정리해 상가건물임대차분쟁조정위원회, 대한법률구조공단, 변호사 등 적절한 상담 창구를 검토하세요. 지급청구·명도·보증금 반환은 서로 다른 청구가 될 수 있고, 통지 내용과 점유 상태에 따라 필요한 절차가 달라질 수 있습니다.

1. 분쟁의 쟁점과 원하는 결과를 한 문장으로 정리합니다.
2. 계약서부터 최신 입금내역까지 날짜순 PDF로 묶습니다.
3. 상대방에게 보낸 통지와 회신의 도달일을 표시합니다.
4. 조정으로 해결할지, 지급청구·명도 등 재판 절차가 필요한지 상담합니다.

임대료 연체 대응 최종 체크리스트

• 차임·부가세·관리비를 항목별로 분리해 계산했나요?
• 월별 청구액과 실제 입금액을 통장 내역과 맞췄나요?
• 연체이율과 기산일이 계약서에 적혀 있나요?
• 민법 2기와 상가임대차보호법 3기의 차이를 구분했나요?
• 통지서에 금액·근거·지급기한·회신 방법을 적었나요?
• 내용증명과 전자문서의 발송·수령 기록을 보관했나요?
• 보증금·원상복구·관리비 정산표를 따로 만들었나요?
• 잠금·단전 등 자력 조치를 하기 전 법적 절차를 확인했나요?
• 해지·명도·보증금 반환 중 어떤 청구가 필요한지 정했나요?

자주 묻는 질문

월세가 두 달 밀리면 바로 내보낼 수 있나요?

민법 제640조의 2기 기준과 상가건물 임대차보호법 제10조의8의 3기 기준은 적용 관계와 효과가 다릅니다. 계약서, 점포의 법 적용 여부, 해지 통지 시점을 함께 검토해야 하므로 단순히 숫자만 보고 잠금이나 퇴거를 진행하면 안 됩니다.

관리비를 안 낸 것도 차임 연체에 포함되나요?

관리비가 차임과 함께 지급되는지, 계약서가 연체 시 해지 사유로 어떻게 정하는지에 따라 달라질 수 있습니다. 관리비 고지서와 특약을 분리해 확인하세요.

연체료는 무조건 연 5% 또는 6%인가요?

약정 연체료가 있는지, 채권의 성격과 적용 법률이 무엇인지에 따라 달라집니다. 계약서의 약정과 현행 민법·상법을 확인하고 임의로 이율을 붙이지 마세요.

임차인이 일부 금액을 보내면 해지할 수 없나요?

일부 변제의 시점과 남은 연체액, 해지 의사표시가 언제 도달했는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 입금액을 어느 월에 충당할지와 남은 금액을 서면으로 확인받으세요.