상가 권리금계약서 작성 시 확인 방법

상가 권리금계약서 작성 시 확인 방법은 권리금 액수만 적는 것이 아니라 무엇을 넘기고, 언제 지급하며, 신규 임대차가 성립하지 않을 때 누가 어떤 금액을 돌려줄지 정하는 데서 시작합니다. 권리금계약은 보통 기존 임차인과 신규 임차인이 체결하고, 보증금·차임을 정하는 임대차계약은 임대인과 신규 임차인이 별도로 체결합니다.

두 계약을 한 장에 섞으면 권리금 지급 의무와 점포 인도 의무가 언제 발생하는지 불분명해집니다. 아래 항목을 순서대로 작성하고, 시설·비품과 영업자료는 사진과 목록으로 첨부하세요. 세금과 분쟁 책임은 거래 형태에 따라 달라질 수 있으므로 최종 서명 전 전문가에게 확인하는 것이 안전합니다.

서명 전 계약 당사자부터 확인하기

법인이나 대리인이 서명한다면 대표권·위임 범위를 확인합니다. 점포를 실제로 운영하는 사람과 사업자등록 명의자가 다르면, 누가 권리금과 인도 의무를 부담하는지 계약서에 명확히 적어야 합니다.

권리금의 대상과 제외 항목을 목록으로 만들기

상가건물 임대차보호법의 권리금에는 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 입지 이점 등 유형·무형의 가치가 포함될 수 있습니다. 다만 임대차보증금과 월 차임은 권리금이 아니므로 권리금계약서의 총액에 섞지 않습니다.

• 시설·비품: 에어컨, 냉장고, 커피머신, 간판, POS, 집기별 제조사·모델·수량·현재 상태
• 영업상 가치: 상호·로고 사용 범위, 온라인 계정·도메인, 거래처 소개, 메뉴·레시피·운영 노하우의 인도 범위
• 제외 항목: 개인 물품, 임대인 소유 시설, 리스·렌탈 물품, 처분이 제한된 장비, 기존 임차인의 미납금
• 인도 방식: 물품별 사진과 목록을 첨부하고 인도일에 작동·수량을 함께 확인

고객 연락처나 회원명단처럼 개인정보가 포함된 자료는 권리금에 포함한다고 적는 것만으로 이전할 수 없습니다. 수집 목적·동의 범위·보관기간을 확인하고, 필요한 경우 익명화하거나 별도 동의를 받으세요.

금액·부가세·지급일을 나눠 적기

“권리금 2,000만원” 한 줄보다 총액, 계약금, 잔금, 지급 조건과 세금 처리를 분리해야 합니다. 권리금에 시설 양도와 영업상 가치가 함께 들어가면 세금계산서·부가가치세 처리 방식이 달라질 수 있으므로, 공급가액과 부가세 포함 여부를 당사자와 세무대리인이 확인한 뒤 적습니다.

현금으로 지급하지 말고 계좌이체를 사용해 이체일·금액·받는 사람을 남깁니다. 잔금 지급 전에 시설·비품 목록, 열쇠·카드, 계정 인도 확인서를 작성하면 “돈은 받았지만 인도가 안 됐다”는 분쟁을 줄일 수 있습니다.

신규 임대차계약을 조건으로 넣는 방법

임대인은 권리금계약의 당사자가 아니므로, 기존 임차인과 신규 임차인이 서명했다고 임대차계약이 자동으로 체결되지는 않습니다. 권리금 잔금과 점포 인도를 신규 임대차계약 체결에 연동하면 신규 임차인의 위험을 줄일 수 있습니다.

조건부 지급 예시
“신규 임차인이 임대인과 보증금·차임·업종·계약기간을 정한 임대차계약을 체결하고, 기존 임차인이 별지 시설목록의 물품을 인도한 때 잔금을 지급한다. 임대인이 법에서 정한 사유 없이 신규 임대차계약 체결을 거절하여 계약 목적을 달성할 수 없게 된 경우, 기존 임차인은 수령한 금액을 ○일 이내 반환하고 실제 발생한 비용의 부담은 당사자가 별도로 정한다.”

위 문구는 예시이므로 임대인의 거절 사유를 누가 입증할지, 계약금의 배액·위약금 여부, 반환 계좌와 기한을 당사자 상황에 맞게 구체화해야 합니다. 임대인이 계약 조건을 제시하기 전에는 “어떤 조건이든 신규 임대차가 체결되면 잔금 지급”처럼 지나치게 넓은 문구를 피하세요.

인도일과 책임 기준일 정하기

권리금계약서에 인도일만 쓰면 그날 이전·이후의 매출, 직원, 거래처 채무가 누구에게 귀속되는지 다툼이 생깁니다. 아래 기준일을 별도로 적습니다.

• 시설·비품의 소유권과 위험이 넘어가는 시점
• 전기·수도·가스·관리비와 임대료를 계산할 마지막 날짜
• 기존 직원의 근로계약·퇴직금·미지급 임금 책임 주체
• 거래처 미지급금, 환불·예약·선불회원권, 배달 플랫폼 정산 책임
• 열쇠·출입카드·POS·도메인·SNS 계정의 인도 방법과 비밀번호 변경

직원이나 거래처를 신규 임차인에게 넘기는 것은 권리금만으로 자동 처리되지 않습니다. 근로계약 승계와 개인정보·거래처 정보 제공에 필요한 동의, 미수금 정산을 각각 확인합니다.

해제·환불·하자 조항 넣기

시설이 고장 났거나 허가가 나오지 않아 영업을 시작할 수 없는 상황을 계약서에서 미리 나눕니다.

“현 상태 그대로 인수한다”는 문구를 넣더라도 알고도 숨긴 하자, 임대인 소유물, 리스 물품까지 신규 임차인이 책임지는 것으로 쓰지 않도록 목록과 예외를 함께 적습니다.

임대인에게 주선 사실을 알릴 때

상가건물 임대차보호법은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료일까지 임대인이 정당한 이유 없이 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나, 권리금 지급을 막거나, 현저히 높은 보증금·차임을 요구하거나, 임대차계약을 거절하는 행위를 금지합니다. 기존 임차인은 자신이 알고 있는 신규 임차인의 자력과 계약 의사에 관한 정보를 임대인에게 제공해야 합니다.

따라서 권리금계약을 체결했다면 임대인에게 신규 임차인의 인적사항·업종·희망 조건과 협의 요청일을 서면으로 보내고, 답변을 보관합니다. 임대인이 “누구와도 계약하지 않겠다”고 확정적으로 말하거나 신규 임차인에게만 비정상적인 금액을 요구했다면 발언·금액·일시를 그대로 기록하세요.

서명 직전 체크리스트

1. 기존·신규 임차인의 명의와 대리권, 점포 주소가 실제 임대차계약과 일치합니다.
2. 시설·비품·계정·노하우를 사진과 별지 목록으로 특정하고 제외 물품을 표시했습니다.
3. 권리금 총액과 시설·영업상 가치의 구성, 부가세 포함 여부를 확인했습니다.
4. 계약금·잔금 지급일을 신규 임대차 체결·인도 확인과 연결했습니다.
5. 임대차 불성립, 단순 변심, 허가 불허, 하자 발견 시 환불·위약 기준이 있습니다.
6. 직원·거래처·회원권·선불금·개인정보의 책임과 인도 범위를 분리했습니다.
7. 열쇠·계정·장비 인도 확인서와 계좌이체 증빙을 남길 방법을 정했습니다.

공식 기준 확인

국가법령정보센터 상가건물 임대차보호법 제10조의3·제10조의4에서 권리금의 정의, 권리금계약, 보호기간과 임대인의 방해금지 의무를 확인하세요. 권리금의 개념·보호기간·정보 제공 의무와 적용 제외는 찾기쉬운 생활법령정보 점포계약 안내와 권리금 안내에서 다시 대조할 수 있습니다. 세금계산서·부가가치세 처리는 계약서에 임의로 단정하지 말고 사업자별 사실관계를 세무 전문가에게 확인하세요.