상가 명도 요구받았을 때 확인할 서류

상가 명도 요구받았을 때 확인할 서류를 찾고 있다면 먼저 “명도해 달라”는 말과 법적으로 점포를 인도해야 하는 시점이 같은지부터 나눠 보세요. 임대인의 문자·전화·내용증명은 요구나 통지일 수 있지만, 그 자체가 법원의 인도 판결이나 강제집행을 의미하는 것은 아닙니다. 계약서, 통지서, 차임 지급자료, 점포 상태를 한 묶음으로 확인해야 대응 방향이 정해집니다.

이 글은 임차인이 갑자기 점포를 비우라는 요구를 받았을 때 확인할 서류와 기록 순서를 정리한 실무 안내입니다. 상가의 보증금 규모, 계약기간, 특약, 연체 여부에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 법원 서류를 받았거나 잠금장치 교체·전기 차단 같은 일이 발생했다면 지체하지 말고 변호사·대한법률구조공단 등 전문기관에 상담받으세요.

명도 요구를 받았다고 바로 점포를 비워야 하나요?

요구를 받은 날 바로 열쇠를 넘기거나 “계약을 끝내겠다”는 합의서에 서명하기 전에 누가, 어떤 근거로, 언제까지 무엇을 요구하는지 확인합니다. 임대차가 아직 유효한데 임대인이 임의로 출입을 막거나 물건을 치우는 것은 별도의 분쟁이 될 수 있습니다. 반대로 계약이 적법하게 종료됐거나 법원의 집행 절차가 시작된 경우에는 별도 기한과 비용이 생길 수 있으므로 문서의 종류를 잘못 판단하면 안 됩니다.

상가 명도 요구받았을 때 먼저 모을 서류 8가지

서류는 “계약이 어떻게 시작됐고, 언제 끝나며, 차임과 점포 상태가 어떠했는지”를 시간순으로 보여줘야 합니다. 사진·문자·계좌내역은 삭제하지 말고 원본 파일과 출력본을 함께 보관하세요.

1. 임대차계약서 전체와 특약: 표지나 첫 페이지만 보지 말고 계약기간, 갱신·해지, 차임 지급일, 관리비, 원상복구, 전대·양도, 철거·재건축 조항까지 확인합니다.
2. 명도 요구·해지 통지서와 봉투: 발신자 이름·주소·대리권, 작성일, 도달일, 요구하는 인도일, 해지 사유와 근거 조항을 표시합니다.
3. 차임·관리비 지급 증빙: 매월 청구액, 지급일, 일부 지급, 상계·감면 합의, 연체이자를 계약서와 맞춥니다. 계좌이체 메모와 영수증도 남깁니다.
4. 사업자등록·확정일자·임대차 신고 자료: 사업자등록증, 확정일자 신청·부여 자료, 임대차 신고필증이 있다면 계약서와 함께 보관합니다. 보증금 회수나 제3자 대항력 판단에 필요한 자료가 될 수 있습니다.
5. 등기사항증명서와 임대인 확인자료: 통지한 사람이 소유자·계약 당사자인지, 대리인이라면 위임장과 인감 관련 자료가 있는지 확인합니다. 소유권이 바뀌었다면 등기 변동일을 따로 적습니다.
6. 점포 인도·시설 상태 자료: 입주·퇴거 당시 사진, 누수·전기·냉난방·간판·집기 사진, 계량기 수치와 열쇠 수량을 날짜가 보이게 저장합니다.
7. 협의·권리금 관련 기록: 문자·메일·녹취, 신규 임차인 주선 자료, 권리금계약서·견적서·중개대화가 있다면 발신·수신 시각이 보이도록 보관합니다.
8. 법원·집행기관 서류: 소장, 지급명령 정본, 보정명령, 집행관 계고서의 첫 장과 첨부 목록을 분리하지 말고 사건번호별로 보관합니다.

계약이 끝났는지 확인하는 순서

명도 의무는 “임대인이 나가라고 말했다”는 사실만으로 정해지지 않습니다. 계약기간 만료, 적법한 해지, 합의해지 중 어느 사유인지 먼저 확정하고 각 사유에 필요한 증거를 붙입니다.

상가건물 임대차보호법은 임대인이 임차인의 갱신 요구를 원칙적으로 거절하지 못하도록 하면서, 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 갱신요구권을 인정합니다. 다만 차임 연체 등 법정 사유가 있으면 예외가 될 수 있으므로 “10년이니까 무조건 계속 영업할 수 있다”거나 “계약이 끝났으니 당장 퇴거해야 한다”고 단정하지 마세요.

차임 연체를 이유로 명도를 요구할 때 계산하는 법

임대인이 연체를 주장하면 “몇 달 늦었다”는 표현 대신 계약상 월 차임, 지급기일, 실제 입금액, 미납 잔액을 월별 표로 만듭니다. 관리비·공과금·부가세가 차임에 포함되는지는 계약서와 세금계산서를 따로 확인합니다.

상가임대차법의 갱신 거절·해지 관련 조항과 민법상 차임연체 해지 규정은 적용 요건과 효과가 서로 다릅니다. 상가임대차법에는 3기의 차임액에 이른 연체가 갱신 거절·해지 사유로 규정되어 있고, 민법 제640조의 건물 임대차에는 2기의 차임액 연체 규정이 있으며 대법원은 상가 임대차에도 민법 제640조가 적용될 수 있다고 판단해 왔습니다. 따라서 연체액이 표에 나왔다고 곧바로 결론을 내리지 말고, 임대인이 어느 조항으로 언제 해지 의사표시를 했는지와 일부 지급·상계·유예 약속을 함께 검토해야 합니다.

계산할 때 빠뜨리기 쉬운 부분: 일부 지급액을 어느 달에 충당하기로 했는지, 연체 중 감면한 금액이 있는지, 관리비와 차임을 임대인이 합산해 청구했는지, 임대인이 받은 보증금에서 차임을 공제하기로 합의했는지를 각각 표시하세요. 임의로 보증금에서 월세를 차감했다고 계산하면 오히려 연체 다툼이 커질 수 있습니다.

갱신 거절·철거 통지를 받았다면 확인할 내용

“건물을 비워 달라”는 이유가 재건축·철거라면 계획의 존재만으로 충분한지 확인해야 합니다. 계약 당시 구체적으로 고지했는지, 안전사고 우려나 다른 법령상 철거 사유인지, 실제 공사 일정과 허가자료가 있는지 문서로 요청합니다. 임대인이 새 임차인을 받기 위해 기존 임차인의 권리금 회수를 방해하는지 여부도 별도로 기록합니다.

• 최초 계약일과 지금까지 갱신된 기간을 계산했습니다.
• 갱신요구를 언제 어떤 방법으로 보냈고 임대인이 언제 받았는지 확인했습니다.
• 거절 사유가 계약서 특약과 법정 사유 중 무엇인지 표시했습니다.
• 철거·재건축이라면 고지 시점, 인허가·공사 일정, 대체 장소 제안 여부를 적었습니다.
• 권리금 협의나 신규 임차인 주선이 있었다면 상대방의 답변과 거절 이유를 보관했습니다.

명도 요구에 답할 때 쓸 수 있는 확인 문구

답변은 감정적인 항의보다 사실 확인과 유보 문장을 중심으로 작성합니다. 아래 예시는 상황에 맞게 날짜·금액·문서명을 바꾸고, 법적 책임을 인정하는 표현은 전문가 검토 후 사용하세요.

“귀하가 보낸 2026년 9월 15일자 상가 명도 요구서를 수령했습니다. 계약서상 계약기간·해지 조항과 귀하가 주장한 연체·원상복구 사유를 확인할 수 있도록 근거 조항, 월별 산출내역, 인도 예정일, 보증금 반환 및 정산 계획을 서면으로 보내 주시기 바랍니다. 사실관계와 금액을 확인하기 전에는 권리·의무를 포기하거나 합의한 것으로 보지 않으며, 법원 서류가 송달될 경우 해당 절차에 따라 대응하겠습니다.”

연체 사실이 일부 맞다면 “전혀 연체가 없다”고 단정하기보다 실제 입금액과 다툼이 없는 금액을 구분하고, 지급 가능한 금액·지급일·나머지 금액의 근거를 표로 제시합니다. 합의서를 작성할 때는 열쇠 인도일, 보증금 반환일과 금액, 미납 공과금, 원상복구 항목, 권리금·손해배상 청구의 종결 여부를 한 문서에 적습니다.

소장·지급명령·집행관 서류를 받았을 때

1. 송달일을 기록합니다. 우편 봉투와 전자송달 화면을 캡처하고 사건번호를 별도 관리합니다.
2. 청구 내용을 나눕니다. 점포 인도, 미납 차임, 부당이득·손해배상, 원상복구비, 보증금 공제가 한꺼번에 청구됐는지 표로 분리합니다.
3. 증거와 대조합니다. 원고가 적은 계약기간·연체액·통지일·점포 상태가 내 자료와 맞는지 문장별로 표시합니다.
4. 법원 기한을 지킵니다. 지급명령은 정본을 송달받은 날부터 2주 이내 이의신청을 하지 않으면 확정될 수 있으므로, 이의 여부를 즉시 상담하고 법원 안내에 따라 제출합니다. 소장 사건은 문서에 적힌 답변서 제출기한을 우선 확인합니다.
5. 집행 단계라면 임의로 물건을 옮기지 않습니다. 집행관의 계고서·집행일시·보관 방법을 확인하고 현장에 법률대리인이나 상담기관의 도움을 요청합니다.

지급명령은 채무자의 의견을 먼저 듣지 않고 발령될 수 있으며, 적법한 이의신청을 하면 그 범위에서 소송절차로 넘어갑니다. 송달을 받지 못했다는 이유로 우편을 버리거나 온라인 사건조회를 미루지 말고, 사건번호로 법원에 송달·기한을 확인하세요.

보증금 반환과 점포 인도를 함께 정산하는 방법

임대차가 종료된 뒤에는 임차인의 점포 반환과 임대인의 보증금 반환이 맞물리는 경우가 많습니다. 보증금이 아직 반환되지 않았다고 해서 차임·관리비·사용이익 문제가 모두 사라지는 것은 아니며, 실제 영업·점유 기간과 계약 조항을 함께 계산해야 합니다.

보증금을 받지 못한 채 사업장을 먼저 옮겨야 한다면 대항력·우선변제권을 잃지 않는 방법과 임차권등기명령 요건을 먼저 확인하세요. 상가 임차권등기명령은 임대차가 종료되고 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 관할 법원에 신청하는 제도이므로, 계약이 아직 종료되지 않았거나 요건을 확인하지 않은 상태에서 사업자등록을 옮기면 안 됩니다.

임대인이 잠금장치를 바꾸거나 전기를 끊었을 때

현장 사진·영상, 계량기 수치, 출입이 막힌 시각, 목격자 연락처를 즉시 남기고 문자나 내용증명으로 원상회복과 출입 허용을 요청합니다. 폭행·협박·물건 반출처럼 즉각적인 위험이 있으면 경찰에 신고할 수 있지만, 계약 종료 여부와 손해배상은 민사절차에서 따로 판단될 수 있습니다. 임의로 문을 부수거나 상대방 물건을 치우면 새로운 책임이 생길 수 있으니 현장을 보존하고 법률상담을 받으세요.

제출 전 최종 체크리스트

• 계약서·특약·갱신계약서를 최초 계약부터 시간순으로 묶었습니다.
• 명도 요구서의 발신자, 도달일, 요구 기한, 해지 사유를 표시했습니다.
• 차임·관리비·공과금의 청구액과 실제 지급액을 월별로 계산했습니다.
• 계약 종료일, 갱신요구 기간, 전체 임대차기간을 따로 적었습니다.
• 입·퇴거 사진, 시설 수리 기록, 열쇠·집기 목록을 날짜와 함께 보관했습니다.
• 보증금 반환액과 공제 항목마다 계약 조항·영수증·견적 근거를 연결했습니다.
• 소장·지급명령·집행관 서류의 사건번호와 송달일·제출기한을 달력에 적었습니다.
• 서명 전 합의서에 보증금 반환일, 인도일, 원상복구, 추가 청구 종결 여부가 모두 들어갔는지 확인했습니다.

공식 기준 확인: 찾기쉬운 생활법령정보의 상가건물 임대차 종료 안내에서 보증금과 점포 반환의 관계를 확인하세요. 계약갱신 요구 안내에서 갱신요구 기간·10년 범위·거절 사유를, 국가법령정보센터 상가건물 임대차보호법 제10조에서 현행 조문을 확인하세요. 차임연체 해지는 민법 제640조와 계약 내용을 함께 검토하고, 지급명령을 받았다면 민사소송법 제470조의 이의신청 기간을 확인하세요.