상가 명도 합의서 작성할 항목

상가 명도 합의서 작성할 항목은 열쇠를 돌려주는 날짜만 적는 문서가 아닙니다. 임대차가 언제 어떤 사유로 끝나는지, 점유와 시설을 언제 인도하는지, 보증금·차임·관리비·원상복구비를 어떻게 정산하는지, 권리금·잔존물을 어떻게 처리하는지를 당사자가 같은 내용으로 확인하는 문서입니다. 계약 종료일, 인도 시각, 목적물 상태, 금액과 지급일, 남은 의무를 항목별로 쓰면 퇴거 뒤 분쟁을 줄일 수 있습니다.

이 글은 일반적인 상가 임대차의 합의퇴거를 전제로 한 실무 안내입니다. 계약갱신요구권·권리금 회수기회, 차임 연체, 철거·재건축, 보증금 반환 지연이 함께 있거나 임대인이 법인·공공기관인 경우에는 결과가 달라질 수 있습니다. 현행 상가건물 임대차보호법과 임대차계약 원문을 먼저 확인하세요.

명도 합의서를 쓰기 전에 확인할 네 가지

임대인이 “열쇠만 넘기면 명도 완료”라고 하거나 임차인이 “폐업신고를 했으니 계약도 끝났다”고 생각하는 경우가 많지만, 사업자등록 폐업과 민사상 임대차 종료·목적물 인도는 서로 다른 절차입니다. 실제 점유가 끝나는 날, 계약상 종료일, 보증금 정산일이 다르면 합의서에 각각 날짜를 적으세요.

합의서 첫 부분: 당사자와 임차목적물을 특정하세요

당사자의 이름만 쓰지 말고 임대인·임차인의 주소, 대표자, 사업자번호(법인번호), 연락처를 계약서와 대조합니다. 법인이나 공동임차인이라면 대표권·위임장을 확인하고 모든 당사자가 서명·날인해야 합니다. 목적물은 건물명·층·호수·도로명주소·전용면적·부속창고·주차장처럼 실제 점유 범위를 구체적으로 적어야 합니다.

보증금·차임·관리비 정산을 숫자로 적으세요

보증금에서 연체차임이나 합의된 비용을 공제하기로 했다면 항목별 금액과 근거를 적고, 임대인이 실제로 공제할 수 있는지 계약서·사진·견적서와 함께 확인합니다. “원상복구 후 정산”처럼 지급 시기만 미루는 문구 대신, 누가 언제 어떤 계좌로 얼마를 지급하는지 적으세요. 보증금 반환과 목적물 인도는 서로 연결된 의무가 될 수 있으므로 한쪽만 먼저 이행할 때의 조건도 명확히 해야 합니다.

명도 정산표
계약상 보증금: __________원
미납 차임·연체료: - ______원 (근거: __________)
관리비·공과금: - ______원 (검침일: __________)
합의한 원상복구비: - ______원 (견적서: __________)
반환할 보증금: __________원
반환일·지급 계좌·지연 시 조치: __________________

인도일 현장 확인: 열쇠보다 점유와 상태가 먼저입니다

인도 당일에는 빈 공간과 시설을 사진·영상으로 촬영하고 촬영일시가 남게 보관하세요. 임대인·임차인이 함께 확인한 체크리스트에 전기·수도·가스 검침값, 냉난방·소방·간판·화장실·바닥·벽·천장 상태, 잔존물과 폐기물, 열쇠·카드·비밀번호를 적습니다. 사진만 보내고 상대방 확인을 받지 못했다면 파일을 전달한 시각과 답변도 저장하세요.

원상복구 범위를 합의서에 분명히 쓰세요

민법상 임차인은 임차목적물을 반환할 때 원상회복 의무를 부담할 수 있지만, 실제 범위는 임대 당시 상태, 임차인이 설치·변경한 부분, 계약 특약, 통상적인 사용으로 생긴 마모를 종합해 판단합니다. 대법원도 임차 전에 이미 존재한 시설까지 임차인이 철거해야 하는지는 계약 내용과 현장 상태를 구체적으로 살펴야 한다고 봅니다. 따라서 “전부 철거”라고만 쓰지 말고 철거할 시설·남길 시설·수리 수준을 사진번호와 함께 적으세요.

권리금·신규 임차인 문제를 명도 합의와 섞지 마세요

권리금은 보증금·차임과 다른 대가이고, 상가건물 임대차보호법은 일정한 기간 동안 임차인의 권리금 회수기회를 보호하면서도 적용 제외와 예외 사유를 두고 있습니다. 임차인이 신규 임차인을 주선할 기회를 포기하거나 임대인이 직접 시설을 인수하는 합의를 할 때는 권리금의 유무, 포기 범위, 지급 주체·일자를 따로 적으세요. “명도와 동시에 모든 권리를 포기한다”는 포괄 문구는 어떤 권리를 포기했는지 다툼이 생길 수 있습니다.

• 권리금 계약이 별도로 체결됐는지와 신규 임차인 주선·협의 기록을 확인합니다.
• 임대인이 권리금 회수기회를 방해했다는 주장과 명도 합의가 충돌하지 않는지 검토합니다.
• 권리금·시설 양도대금·보증금 반환을 서로 다른 금액과 지급일로 구분합니다.
• 법 적용 제외 대상이나 차임 연체 등 예외 사유가 있는지 최신 법령을 확인합니다.

합의해지와 명도의 효력 시점을 일치시키세요

계약을 끝내기로 했더라도 종료 조건과 정산에 합의하지 않았다면 분쟁이 남을 수 있습니다. 합의서에 계약 종료일, 인도 완료 조건, 보증금 지급일, 원상복구 완료 기준, 미이행 시 조치를 함께 적고, 어느 조건이 먼저 충족되어야 하는지 표시하세요. 임대인이 열쇠를 받지 않거나 임차인이 점유를 계속하는 경우에는 임의로 잠금장치를 바꾸거나 물건을 버리지 말고 서면 통지와 법률상 절차를 검토해야 합니다.

사업자 폐업·공과금·개인정보도 마무리하세요

상가를 비운 뒤에도 사업자등록 폐업신고, 통신판매업·위생·옥외광고물 등 업종별 신고, 카드단말기·인터넷·전화 해지, 직원·거래처 주소 변경, 고객 개인정보 삭제·반환이 남을 수 있습니다. 임대차 명도 합의서에 행정 신고까지 모두 끝났다고 단정하기보다 담당자와 완료일을 별도 관리표에 적으세요.

명도 합의서 예시 구조

상가 임대차 종료 및 명도 합의서
제1조(원계약·목적물) 원계약 작성일, 주소·층·호수·부속공간
제2조(종료일·인도) 종료일, 점유·열쇠·출입권한 인도 시각
제3조(시설·잔존물) 철거·인수·폐기 목록과 사진 첨부
제4조(원상복구) 범위, 업체·완료일, 검수 방법
제5조(정산) 차임·관리비·공과금·보증금·수리비 금액과 지급일
제6조(권리금 등) 권리금·시설대금의 존재, 지급·포기 범위
제7조(추가 청구) 정산 완료 후 남는 청구와 발견된 하자의 처리
제8조(서명·첨부) 당사자 서명·날인, 사진·목록·검침표·계좌확인

분쟁을 예방하는 최종 체크리스트

• 임대인·임차인·대리인의 신원과 서명 권한을 확인했습니다.
• 원계약·특약·갱신·해지통지와 합의서의 날짜가 서로 맞습니다.
• 목적물 주소·면적·부속공간과 실제 점유 범위를 특정했습니다.
• 인도일·시각, 열쇠·카드·비밀번호·계량기 값을 현장에서 확인했습니다.
• 시설·잔존물·원상복구 항목을 사진번호와 함께 구분했습니다.
• 보증금 공제액, 차임·관리비·공과금, 반환액과 지급일을 계산했습니다.
• 권리금·시설양도·신규 임차인 협의 내용을 보증금 정산과 분리했습니다.
• 폐업·공과금·통신·카드단말기·개인정보 마감 업무를 담당자별로 정했습니다.
• 서명한 원본, 첨부 사진·목록, 송금·수령 확인을 양쪽이 같은 버전으로 보관했습니다.

자주 묻는 질문

열쇠를 넘기면 상가 명도가 끝난 것인가요?

열쇠는 인도의 한 요소일 뿐입니다. 실제 점유가 끝났는지, 출입권한·집기·잔존물·원상복구·검침·정산이 완료됐는지를 함께 확인하고 인도 시각을 합의서에 적으세요.

폐업신고를 하면 임대차도 자동으로 끝나나요?

아닙니다. 폐업신고는 사업자 행정 절차이고 임대차 종료·점유 인도·보증금 정산은 계약과 민사 법률관계입니다. 계약 종료일과 실제 인도일을 임대인과 별도로 합의해야 합니다.

임대인이 보증금에서 원상복구비를 모두 빼겠다고 합니다.

계약상 원상복구 범위, 입주 당시 상태, 실제 훼손과 견적을 항목별로 요청하세요. 통상 마모나 임차 전부터 있던 시설까지 자동으로 임차인 부담이 되는 것은 아니므로 사진·목록을 비교하고 이견은 서면으로 남기세요.

명도 합의서에 “추가 청구 없음”이라고 쓰면 모든 분쟁이 끝나나요?

어떤 시점의 어떤 항목을 정산했는지 구체적으로 적어야 합니다. 합의서에 몰랐던 하자·공과금·권리금 문제까지 포함한다고 쓰려면 대상과 예외를 명확히 하고, 포괄적인 권리 포기 문구는 전문가에게 검토받으세요.

권리금도 명도 합의서에 같이 넣어도 되나요?

가능하지만 보증금·차임과 다른 거래로 구분해야 합니다. 신규 임차인 주선, 시설 양도, 권리금 지급·포기 범위와 지급일을 별도 조항과 첨부계약으로 적고 상가임대차법의 보호·예외를 확인하세요.

임차인이 물건을 두고 나가면 임대인이 바로 버려도 되나요?

잔존물의 소유권·처분 권한과 보관·통지 의무가 문제될 수 있습니다. 합의서에 반출·폐기 기한과 비용을 정하고, 일방적으로 버리거나 잠금장치를 바꾸기 전에 서면 통지와 법률상 절차를 확인하세요.

임대인이 열쇠를 받지 않으면 어떻게 하나요?

인도 의사를 내용증명·이메일 등으로 통지하고 방문일·현장 상태·열쇠 보관을 기록하세요. 보증금 반환이나 계약 종료가 지연될 수 있으므로 열쇠 공탁 등 법적 방법이 필요한지 변호사·분쟁조정기관에 상담받는 것이 안전합니다.

상가 명도 합의서에 꼭 공증을 해야 하나요?

일반 합의서에 공증이 항상 필요한 것은 아니지만, 금전 지급·강제집행·법정 형식이 필요한 계약은 공증의 종류와 효력이 다릅니다. 공증을 받더라도 원상복구·권리금·보증금 계산이 자동으로 확정되는 것은 아니므로 문서 내용을 먼저 정확히 작성하세요.

마무리

상가 명도 합의서는 계약 종료·실제 인도·원상복구·보증금 정산·권리금·잔존물·추가 청구를 한 문서에서 연결하는 장치입니다. 현장 사진과 검침표, 시설·열쇠 목록을 첨부하고, 금액·지급일·담당자를 숫자로 적으면 “열쇠는 받았지만 정산이 안 됐다”거나 “원상복구 범위를 몰랐다”는 분쟁을 줄일 수 있습니다. 차임 연체·권리금·재건축·보증금 반환 지연이 얽힌 경우에는 합의서에 서명하기 전에 계약서와 현행 법령을 전문가에게 보여 주세요.

원상회복의 기본 근거는 국가법령정보센터 민법 제615조·제654조, 권리금·갱신·차임 연체 기준은 상가건물 임대차보호법에서 확인하세요. 분쟁이 생기면 대한법률구조공단·상가건물 임대차분쟁조정위원회 등 공식 상담 경로를 이용하고, 합의서 원본·사진·송금자료를 함께 제출하세요.