상가 보증금 반환소송 전 준비자료와 제출 전 확인사항

상가 보증금 반환소송 전 준비자료와 제출 전 확인사항은 소장을 접수하기 전에 “얼마를, 누구에게, 어떤 조건으로 청구하는지”를 확정하는 글입니다. 계약이 끝났다는 사실만으로 전액을 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 점포 인도일, 미납 차임·관리비·공과금·원상복구비, 보증금 공제 근거, 반환을 요구한 날짜를 계산표와 증거목록으로 맞춰야 합니다.

임대차보증금 반환의무와 점포 반환의무가 동시이행 관계가 되는 경우가 많아, 아직 점포를 점유하고 있다면 청구취지에 “점포를 인도함과 동시에”라는 조건이 필요한지 확인해야 합니다. 반대로 보증금이 반환되지 않아 점포를 계속 점유하는 경우에도 차임 상당액이 계속 공제될 수 있으므로, 소송 전에 인도·반환 일정을 합의하는 것이 우선입니다.

소송을 제기할 수 있는 상태인지 확인

임대차가 종료됐더라도 보증금을 돌려받을 때까지 상가임대차법상 임대차관계가 존속하는 것으로 보는 규정이 있습니다. 그러나 이를 “계속 영업해도 아무 비용이 없다”는 뜻으로 이해하면 안 됩니다. 점포를 반환할 준비와 보증금 잔액 계산을 함께 제시해야 합니다.

소송 전 마지막 협의

1. 임대인에게 보증금 원금, 각 공제 항목, 반환 잔액, 지급 기한을 적은 정산표를 보냅니다.
2. 임대인이 주장하는 원상복구·미납액마다 계약 조항과 영수증을 요청합니다.
3. 점포 인도일과 보증금 지급일을 같은 날로 정할지, 공탁·분할 지급을 할지 협의합니다.
4. 합의가 되면 금액·지급일·추가 청구 여부를 서명한 합의서로 확정합니다.
5. 답이 없거나 합의가 깨지면 내용증명·배달증명과 정산표를 증거로 묶어 소송 또는 지급명령을 검토합니다.

소송 직전에 청구액이 바뀌면 인지대·송달료와 소장 보정이 다시 필요할 수 있습니다. “보증금에서 임대인이 공제할 모든 금액”처럼 범위가 정해지지 않은 청구는 피하고, 소 제기 시점에 계산 가능한 금액을 특정하세요.

준비자료 목록

파일명 앞에 날짜를 붙이고 원본을 수정하지 않은 채 사본으로 제출하세요. 문자 캡처는 상대방 이름·번호·날짜·시간이 보이게 저장하고, 메신저 내보내기 파일과 함께 보관하면 좋습니다.

보증금 반환액 계산표

청구액은 보증금에서 실제로 확정된 채무를 공제한 잔액으로 계산합니다. 예를 들어 보증금 3,000만원, 미납 차임 250만원, 관리비 40만원, 전기·수도 12만원, 입증된 원상복구비 80만원이라면 반환 잔액은 3,000 – 250 – 40 – 12 – 80 = 2,618만원입니다.

임대인이 아직 견적만 제시하고 실제 지출하지 않았거나, 입주 전 상태와 다른 복구를 요구한다면 그 금액을 확정 공제액으로 넣지 말고 다툼 항목으로 표시합니다. 소장에는 반환 잔액과 지연손해금의 기산일을 특정하되, 실제 인도·이행 제공일에 따라 달라지는 부분은 법률전문가와 확인하세요.

소장에 적을 내용

1. 당사자: 임대인·임차인의 이름, 주소, 법인 대표와 송달 주소를 정확히 적습니다.
2. 청구취지: 예를 들어 “피고는 원고로부터 별지 점포를 인도받음과 동시에 2,618만원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라”처럼 금액·조건을 특정합니다.
3. 청구원인: 계약 체결·보증금 지급, 계약 종료, 점포 인도 또는 인도 제공, 공제 항목, 반환 요구와 미지급 경위를 날짜순으로 씁니다.
4. 공제표: 보증금 원금에서 뺀 각 항목과 계산식을 표로 붙입니다.
5. 증거: 계약서·이체증·인도 자료·내용증명·고지서·사진을 서증 번호와 함께 표시합니다.

“인도 완료일까지 발생하는 채무를 공제한 나머지”처럼 상한과 계산 시점이 정해지지 않은 표현은 청구금액이 특정되지 않았다는 보정 문제가 생길 수 있습니다. 제출일 기준의 확정액과 산식을 적고, 이후 변동이 예상되면 청구취지 변경 가능성을 상담하세요.

동시이행과 점포 인도

대법원은 보증금 반환과 목적물 인도가 동시이행 관계인 경우, 보증금 잔액이 남아 있는 동안의 점유를 곧바로 불법점유라고 볼 수 없지만, 보증금이 차임 등으로 모두 공제된 뒤에도 점유하면 손해배상 문제가 생길 수 있다고 설명합니다. 자신의 상황이 어느 단계인지 사진·통지·계산표로 구분하세요.

임차권등기명령과 지급명령 비교

임차권등기명령은 임대차가 종료되고 보증금이 반환되지 않은 경우 관할 지방법원 등에 신청할 수 있습니다. 신청서에는 계약서, 종료·반환 요구 자료, 미반환 금액을 붙이며, 등기가 완료되기 전에 먼저 전출하면 권리 보전에 문제가 생길 수 있으므로 이전 일정과 절차를 상담하세요.

관할·비용·제출 전 점검

• 점포 소재지 또는 피고 주소를 기준으로 관할 법원을 확인합니다.
• 소장에는 당사자·청구취지·청구원인과 인용 서증 사본을 붙입니다.
• 청구액에 따른 인지대·송달료를 법원 계산 화면에서 확인합니다.
• 전자소송으로 제출한다면 PDF가 열리는지, 서증 번호와 본문 인용이 맞는지 확인합니다.
• 소장을 낸 뒤 주소 보정·서증 보완 명령을 받을 수 있으므로 송달 주소를 다시 확인합니다.

청구액이 크거나 권리금·원상복구·지연손해금이 함께 다투어지면 직접 작성한 계산표만으로 진행하기보다 변호사·대한법률구조공단·상가건물 임대차분쟁조정위원회에 서류를 보여주고 청구취지를 검토받는 편이 안전합니다.

체크리스트

• 계약 종료일과 점포 인도일 또는 인도 제공일을 입증할 자료가 있습니다.
• 보증금 지급액과 미납 차임·관리비·공과금·복구비를 분리 계산했습니다.
• 공제 항목마다 계약 조항·고지서·견적·영수증을 붙였습니다.
• 반환 잔액과 지연손해금 기산일을 소장 제출일 기준으로 특정했습니다.
• 청구취지에 점포 인도와 보증금 지급의 관계를 명확히 적었습니다.
• 내용증명·배달증명·임대인 답변을 날짜순으로 보관했습니다.
• 임차권등기명령·지급명령·민사소송 중 맞는 절차와 관할을 확인했습니다.

공식 기준 확인: 상가 보증금 회수와 임차권등기명령은 찾기쉬운 생활법령정보 상가건물 임대차 주요내용과 상가임대차법 제9조를 참고하세요. 임차권등기명령의 근거는 상가임대차법 제6조에서 확인할 수 있습니다. 소장 필수 기재사항·서증 제출·보정은 찾기쉬운 생활법령정보 민사소송을, 보증금 반환과 점포 인도의 관계는 대법원 판례를 확인하세요. 실제 청구액과 절차는 계약서·인도 상태·공제 근거에 따라 달라질 수 있습니다.