상가 보증금 반환 시기와 요청 방법을 확인할 때는 계약 만료일만 보면 부족합니다. 임대차가 실제로 종료됐는지, 점포를 언제 인도하는지, 미납 차임·관리비와 원상복구비를 공제할 근거가 있는지, 보증금 반환일과 방법을 어떻게 합의했는지를 함께 정리해야 합니다.
이 글은 2026년 9월 14일 확인 기준으로 상가 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인과 정산표를 작성하는 임대인을 위한 실무 가이드입니다. 계약서·특약·등기부·사업자등록·보증금 규모에 따라 권리와 절차가 달라질 수 있으므로, 큰 금액이나 분쟁이 있는 경우 법률전문가에게 원문을 보여 주세요.
핵심: 계약서의 만료일과 해지 통지일, 열쇠·점포 인도일을 확정한 뒤 보증금 총액에서 실제로 합의되거나 증빙된 미납금·원상복구비만 항목별로 계산합니다. 반환 요청은 내용증명으로 하고, 종료 후에도 보증금이 반환되지 않으면 상가건물 임대차보호법상 임차권등기명령과 지급명령·소송 등 집행권원 절차를 검토합니다.
보증금 반환 시점을 정하는 기준
상가 임대차가 종료되면 임차인은 점포를 계약 상태에 맞게 인도하고, 임대인은 보증금에서 정당한 정산액을 제외한 나머지를 반환하는 구조입니다. 계약서에 반환일을 따로 정했다면 그 약정을 먼저 확인하되, 보증금 반환과 점포 인도가 동시에 이행되어야 하는지, 일부 공제에 합의했는지를 문서로 남기세요.
상가건물 임대차보호법 제9조제2항은 임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 다만 보증금이 아직 반환되지 않았다는 이유만으로 점포를 훼손하거나 무단 전대해서는 안 되며, 계속 점유할 때의 차임·관리비와 인도 시점을 전문가와 확인하세요.
| 확인 날짜 | 확정할 내용 | 증빙 |
|---|---|---|
| 계약 종료일 | 기간 만료·해지·합의해지 중 어느 사유인지 | 계약서·해지 통지·합의서 |
| 최종 영업일 | 실제로 영업을 끝낸 날과 재고·집기 반출일 | 근무기록·사진·운송 영수증 |
| 점포 인도일 | 열쇠·출입카드·비밀번호를 넘긴 날 | 인도확인서·사진·수신 확인 |
| 검수일 | 원상복구·시설·계량기 상태를 함께 확인한 날 | 검수표·사진·견적서 |
| 반환 예정일 | 보증금 전액 또는 공제 후 잔액을 입금할 날 | 정산합의서·이체확인증 |
보증금 정산표를 먼저 만들기
“보증금에서 알아서 빼겠다”는 표현 대신 총액과 공제 항목을 분리합니다. 공제는 계약서나 별도 합의, 실제 손해·미납을 입증할 자료가 있어야 하며, 임대인이 주장하는 금액과 임차인이 인정하는 금액을 한 표에 나란히 적습니다.
| 항목 | 금액 예시 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 반환할 보증금 | 50,000,000원 | 계약서·입금내역·변경합의서 |
| 미납 차임 | −2,000,000원 | 월별 청구서·계좌내역·충당 합의 |
| 미납 관리비·공과금 | −350,000원 | 관리비 내역서·검침·고지서 |
| 합의된 원상복구비 | −1,000,000원 | 입주·퇴거 사진·견적·합의서 |
| 최종 반환액 | 46,650,000원 | 정산서·실제 이체증 |
원상복구비는 노후나 통상적인 사용으로 생긴 손상과 임차인의 고의·과실 손상을 구분합니다. 청소·폐기물·시설철거·수리비를 한 줄로 묶지 말고 위치·수량·단가·영수증을 적으며, 입주 당시 사진이 없으면 당시 상태를 입증할 다른 자료를 찾습니다.
임대인에게 보낼 반환 요청문
계약서 주소·호수, 보증금 금액, 종료일, 인도일, 반환 계좌와 회신기한을 정확히 적습니다. 감정적인 표현 대신 반환해야 할 금액과 공제 근거를 요청하고, 발송·배달 결과를 보관하세요.
내용증명 예시
“임대인 ○○○님, 임차인 ○○○은 ○○시 ○○구 ○○로 ○○, ○층 ○호 임대차계약(계약일 ○○, 보증금 50,000,000원)의 종료에 따라 ○월 ○일 점포와 열쇠를 인도했습니다. 계약서와 첨부 정산표 기준으로 공제에 합의한 금액을 제외한 보증금 ○○원을 ○월 ○일까지 아래 계좌로 반환해 주시기 바랍니다. 공제를 주장하는 항목이 있다면 항목별 금액·계약상 근거·견적서 또는 영수증을 같은 기한까지 보내 주세요. 기한 내 반환이나 서면 답변이 없으면 임차권등기명령, 지급명령·보증금반환청구 등 법적 절차를 검토하겠습니다.”
요청문을 보낸 뒤 임대인이 일부 금액을 입금하면 입금일·금액·잔액을 정산표에 추가합니다. 일부 입금을 받았다는 사실이 모든 공제나 권리 포기를 뜻하지 않으므로, 합의하지 않은 항목은 “이의 있음”으로 표시하세요.
보증금이 반환되지 않을 때 임차권등기명령
임대차가 종료된 후에도 보증금이 반환되지 않으면 상가건물 임대차보호법 제6조에 따라 임차인은 임차건물 소재지를 관할하는 지방법원·지원·시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 신청서에는 건물·도면(일부 임차인 경우), 임대차 종료와 보증금 미반환 사실, 대항력·우선변제권 취득 사실을 소명해야 합니다.
- 계약서·갱신합의서, 사업자등록 신청·건물 인도 자료, 확정일자 자료를 준비합니다.
- 종료일·인도일·보증금 잔액·반환 요청과 거부 내용을 날짜순으로 정리합니다.
- 점포 일부를 임차했다면 도면과 전용·공용 범위를 첨부합니다.
- 관할 법원 신청 방식과 비용, 등기 완료 여부를 확인합니다.
- 등기 후 이사를 진행할 때 대항력·우선변제권을 유지하는지 전문가에게 확인합니다.
임차권등기명령은 돈을 즉시 지급받는 절차가 아니라 기존 권리를 보전하는 절차입니다. 등기 후에도 잔액을 받지 못하면 지급명령·민사조정·보증금반환청구소송 등 집행권원 확보 방법을 별도로 검토하세요.
대항력·확정일자와 보증금 회수
상가건물 임대차보호법 제3조에 따라 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 원칙적으로 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생깁니다. 확정일자를 받은 임차인은 경매·공매에서 후순위 권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 요건을 갖출 수 있습니다.
| 확인할 것 | 자료 | 주의점 |
|---|---|---|
| 점포 인도 | 열쇠·출입카드 인수인계, 사진 | 일부 공간만 인도했는지 도면과 일치 |
| 사업자등록 | 사업자등록증·신청일 | 계약 목적물 주소와 공적 장부 주소 일치 |
| 확정일자 | 관할 세무서 확정일자 번호·원본 계약서 | 변경·갱신 시 새 확정일자 필요 여부 확인 |
| 등기부 변동 | 계약 전·잔금 전·종료 시 등기부 | 근저당·압류·경매개시 등기 발생 여부 |
보증금 반환을 기다리며 사업자등록을 먼저 폐업하거나 점포를 넘기면 대항력·우선변제권과 인도 의무의 관계가 복잡해질 수 있습니다. 이사·폐업·열쇠 인도 순서를 정하기 전에 보증금 반환과 임차권등기명령을 함께 상담하세요.
공제 항목에 이견이 있을 때
- 차임·관리비: 계약상 차임과 별도 관리비·공과금을 월별 청구액과 입금액으로 맞춥니다.
- 수리·복구: 입주·퇴거 사진, 고장 신고일, 임대인의 수리 의무와 임차인 과실을 구분합니다.
- 청소·폐기물: 계약서의 의무 범위, 실제 작업량과 영수증을 확인합니다.
- 시설·집기: 누가 설치·소유하는지, 철거·잔존을 합의했는지 확인합니다.
- 위약금: 계약서 조항, 중도해지 사유, 손해의 실제 발생 여부를 전문가와 검토합니다.
공제액이 확정되지 않았다는 이유로 보증금 전액을 무기한 보류할 수 있는지는 계약과 사실관계에 따라 달라집니다. 임대인은 공제 근거와 정산 기한을 서면으로 제시하고, 임차인은 다투지 않는 금액의 반환과 이견 금액을 분리해 요청하는 것이 좋습니다.
보증금 반환 요청 최종 체크리스트
- 최초 계약·갱신·해지합의서의 보증금과 반환 조항을 확인했습니다.
- 계약 종료일·최종 영업일·점포 인도일·검수일을 구분했습니다.
- 보증금 총액과 차임·관리비·공과금·원상복구 공제액을 항목별로 계산했습니다.
- 공제마다 계약 근거·사진·견적서·영수증을 연결했습니다.
- 반환 요청문에 잔액·계좌·기한·공제자료 요청을 적었습니다.
- 발송·배달·회신·부분 입금·잔액을 날짜순으로 보관했습니다.
- 사업자등록·점포 인도·확정일자·등기부 변동 자료를 확보했습니다.
- 종료 후 미반환이면 임차권등기명령의 관할·신청 요건을 확인했습니다.
- 지급명령·민사조정·보증금반환소송 등 집행권원 절차를 검토했습니다.
- 이사·폐업·열쇠 인도 전에 대항력·우선변제권 유지 여부를 상담했습니다.
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