모르면 손해! 주택임대차 계약 갱신, 이렇게 해야 합니다!
변호사 형 · 2025.03.11
업데이트 2026-03-01
계약갱신요구권
상가 계약 만료 전 계약갱신요구권 행사 가능 여부, 절차, 예외사항 등 실무상 꼭 알아야 할 핵심을 단계별로 정리했습니다.
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계약갱신요구권 핵심 조건과 적용 사장님 필수 체크
설명보다 실행을 우선해 지금 바로 판단할 수 있도록 핵심 기준만 간결하게 정리했습니다.
중요: 계약갱신요구권 적용 전 공식 기준과 최신 공고를 함께 확인하세요.
계약갱신요구권, 행사 전 반드시 따져볼 핵심 기준
상가 임차인은 일정 요건 하에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 법정 사유 없이는 거절할 수 없습니다. 아래 기준과 절차를 확인하세요.
1. 행사 가능 조건 정리
- 사업자등록이 되어 있는 실제 영업 중인 임차인
- 전체 임대차기간(최초 계약 포함)이 10년 이내일 것
- 임차인이 계약기간 만료 6개월~1개월 전 사이에 서면으로 요구해야 함
- 임대차계약 위반 등 법정 예외사유에 해당하지 않을 것
2. 업종별·상황별 주요 차이
- 일반 상가: 상가건물임대차보호법 적용, 10년 이내 계약만 갱신요구권 행사 가능
- 등록임대주택(주택임대차): 별도 임대차보호법 적용, 요건 다름
- 무허가/무등록 영업: 실질 영업 중이어도 사업자 미등록 시 행사 불가
3. 계약갱신요구권 행사 절차
- 계약 만료일 확인 후 6개월~1개월 전 기간 산정
- 서면(내용증명 등)으로 임대인에게 갱신 의사 통지
- 임대인의 법정 거절 사유 유무 확인
- 거절 사유 없으면 동일 조건 또는 임대료 인상률(5% 이내)로 계약 연장
- 임대인이 거절 또는 미응답 시, 분쟁조정·법적 조치 검토
4. 법정 예외 및 유의사항
| 예외사유 | 설명 | 확인 경로 |
|---|---|---|
| 3기 이상 차임 연체 | 연체 3회 이상 시 임대인 거절 가능 | 계약서/통장 내역/상가임대차보호법 제10조 |
| 무단 전대 | 임대인 동의 없이 전대 시 예외 | 계약서 특약/임대인 질의 |
| 주요 의무 위반 | 용도 위반, 중대한 피해 등 | 상가임대차보호법/지자체 건축과 |
| 임대인 직접 사용 | 임대인, 배우자, 직계가족이 직접 사용 목적 | 임대인 가족관계증명서/실제 입증 필요 |
5. 실무상 자주 묻는 문의
- 임대인이 묵묵부답시: 통지 후 1개월 내 이의 없으면 자동 갱신 간주
- 임차인 변경 또는 명의이전: 실질 영업주가 동일해도 명의변동 시 행사 제한
- 임대료 인상: 법정상한 5% 초과 불가(지자체별 조례 확인 필요)
- 10년 초과 계약: 갱신요구권 행사 불가, 별도 합의 필요
- 권리금 문제: 계약 갱신 거절 시 권리금 회수 기회 보호 조항 확인
참고: 공식 확인 경로
- 국가법령정보센터 / 상가건물임대차보호법 / “계약갱신요구권” 키워드
- 법률구조공단 / 임대차상담 메뉴
- 지자체 건축과·상권팀 / 실무 상담
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