상가 누수 수리 요청서 작성할 내용

핵심 답: 상가 누수 수리 요청서는 “물이 샌다”는 말만 보내는 문서가 아니라, 언제 어디에서 어떤 피해가 발생했고 어떤 조치를 언제까지 요청하는지 남기는 기록입니다. 계약서와 특약, 누수 위치가 전용부분인지 공용부분인지, 원인이 누구의 관리 영역에 있는지, 긴급조치가 필요한지를 분리해 적어야 수리비 부담과 손해 범위를 나중에 확인하기 쉽습니다.

누수 원인을 확인하기 전 임대인이나 임차인의 부담이라고 단정하거나, 전화만 하고 바로 철거·도장을 해버리면 증거가 사라질 수 있습니다. 다만 영업장 안전과 추가 피해를 막기 위한 응급조치는 우선 할 수 있으므로, 조치 전후 사진과 영수증을 남기고 상대방에게 즉시 알리세요.

요청서에 꼭 들어갈 7가지

1. 받는 사람과 보내는 사람: 임대인 이름·연락처, 관리사무소 또는 건물 관리인, 임차인 상호·점포 호수와 연락처를 적습니다.
2. 발견 일시와 위치: “9월 10일 오전 8시, 2층 203호 주방 천장 배관 주변”처럼 날짜·시간·장소를 구체화합니다.
3. 현재 상태: 물방울, 벽지 들뜸, 천장 오염, 차단기 작동, 영업 중단 등 눈으로 확인한 사실만 씁니다. 원인은 추정이라고 표시합니다.
4. 피해 범위: 젖은 면적, 훼손된 집기·재고, 영업 손실이 발생한 시간과 수량을 목록으로 정리합니다.
5. 요청 조치와 기한: 누수 원인 조사, 응급 차단, 전문업체 점검, 본수리, 피해 복구를 나눠 언제까지 연락·착수해 달라는지 적습니다.
6. 출입·연락 방법: 점포에 들어올 수 있는 시간, 열쇠 보관자, 연락 가능한 담당자를 적어 수리가 지연되지 않게 합니다.
7. 첨부자료와 회신 요청: 사진·영상·견적서·점검보고서의 파일명과 개수를 쓰고, 수리 일정과 부담 주체에 대한 서면 회신을 요청합니다.

문서 제목은 “상가 누수 수리 및 원인 점검 요청”처럼 사실과 요청을 함께 표시하세요. “수리비 전액을 부담하라”와 같이 결론부터 쓰기보다, 사실관계를 먼저 적고 계약 및 점검 결과에 따른 비용 협의를 요청하는 표현이 분쟁을 줄입니다.

누수 발견 즉시 할 일

1. 감전 위험이 있으면 전기 차단과 고객·직원 대피 등 안전조치를 먼저 합니다. 위험한 천장이나 전기시설을 직접 분해하지 마세요.
2. 누수 위치·범위·바닥·천장·상품을 전체와 근접 사진으로 촬영합니다. 사진 파일의 촬영일시가 지워지지 않게 원본을 보관하세요.
3. 물이 떨어지는 시간, 강도, 비가 온 시점, 위층 사용 여부 등 관찰한 내용을 시간순으로 메모합니다.
4. 임대인·관리사무소에 전화한 뒤 문자·이메일·내용증명 등 재현 가능한 방식으로 같은 내용을 보냅니다.
5. 더 큰 손해를 막기 위한 임시 덮개·물받이·재고 이동 등 최소 조치를 하고 비용 영수증을 보관합니다.

긴급 상황에서 업체를 먼저 부른 경우에도 “추가 피해를 막기 위한 응급조치”와 “원인 수리·마감 복구”를 견적서에서 분리해 달라고 하세요. 임대인의 확인 없이 전체 천장을 철거하거나 인테리어를 새로 하면 원상회복과 비용 다툼이 커질 수 있습니다.

수리비 책임은 고장 이름이 아니라 원인과 계약으로 판단합니다

민법 제623조는 임대인이 임대차 기간에 목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태로 유지할 의무를 둡니다. 따라서 건물 구조, 외벽, 옥상 방수, 매립 배관처럼 임차인이 통상 관리하기 어려운 부분의 노후·하자라면 임대인의 수선 의무가 문제될 수 있습니다. 반대로 임차인의 고의·과실, 무단 개조, 관리 소홀로 생긴 누수나 임차인이 설치한 설비의 고장은 임차인 부담으로 판단될 여지가 있습니다.

다만 “천장에서 샜으니 무조건 임대인”, “점포 안이니 무조건 임차인”이라는 공식은 없습니다. 임대차계약의 수선 특약, 관리단 규약, 전용·공용부분 구분, 전문가의 원인 조사 결과를 함께 보세요. 임차인이 소액·경미한 수선을 맡기로 한 특약이 있는지, 누수로 사용·수익이 실제로 제한됐는지도 확인해야 합니다.

계약서와 특약에서 찾을 조항

임대차계약서의 “수선 및 비용 부담”, “시설물 관리”, “원상복구”, “관리비”, “임대인의 출입·공사”, “긴급수선” 조항을 먼저 찾으세요. 특약에 수선 주체가 적혀 있어도 건물의 주요 구조나 사용·수익을 불가능하게 하는 하자를 전부 임차인에게 떠넘기는지, 문구가 구체적인지 살펴봐야 합니다. 관리비 고지서에 수선유지비가 포함됐다는 이유만으로 특정 누수의 수리비가 확정되는 것도 아닙니다.

집합건물이라면 옥상·외벽·공용 배관이 공용부분인지 관리단 규약과 건축물 구조를 확인하세요. 관리사무소에 공용부분 점검 결과, 작업업체, 비용 부과 기준을 서면으로 요청하고, 임대인에게도 같은 자료를 전달하면 책임 주체를 나누기 쉽습니다.

수리 요청서 작성 예시

이 예시처럼 관찰한 사실과 추정·요청을 문단으로 분리하세요. 영업손실을 주장하려면 휴업 시간, 취소된 주문, 폐기 재고, 매출자료를 별도 표로 정리하되, 누수와 손실의 인과관계가 확인되지 않은 금액은 “추정 손실”이라고 표시합니다.

사진·영상과 비용 증거를 남기는 방법

• 사진은 점포 간판·호수가 보이는 전체 컷, 누수 위치의 중간 거리 컷, 물방울·곰팡이·들뜬 마감의 근접 컷을 세트로 촬영합니다.
• 영상에는 촬영 날짜를 말하고 누수 흐름과 주변 전기·상품 상태를 한 번에 담습니다. 원본을 편집하지 말고 복사본에 표시를 추가하세요.
• 업체 견적은 출장비, 누수 탐지, 철거, 배관·방수, 건조, 마감 복구, 폐기물 처리, 부가세를 항목별로 나누게 합니다.
• 응급조치와 본수리의 견적·영수증을 분리하고, 현금 지급이라면 업체명·작업일·작업내용·금액이 적힌 영수증을 받습니다.
• 문자·카카오톡 대화는 상대방 이름과 날짜가 보이게 내보내고, 이메일은 원문과 첨부파일을 함께 보관합니다.

파일명은 “20260910_203호_주방천장_전체01.jpg”, “20260910_응급조치_영수증.pdf”처럼 날짜·위치·내용을 포함하면 나중에 견적과 연결하기 쉽습니다. 사진을 보정해야 한다면 보정본과 원본을 모두 남기세요.

임대인·관리사무소가 응답하지 않을 때

1. 첫 요청의 날짜와 회신 기한이 지나면 같은 내용을 “재요청”으로 보내고, 누수 악화 사진과 긴급성을 업데이트합니다.
2. 관리사무소·건물주·위층 점포 등 원인 확인에 필요한 상대방을 구분해 각각 통지합니다.
3. 내용증명을 보낼 때는 계약 당사자, 점포 주소, 발생일, 피해, 요청 조치, 회신기한, 추가 손해 방지 조치를 적고 사진 목록을 첨부합니다.
4. 안전·위생 문제가 있으면 관할 지자체, 소방·전기 관련 기관의 점검 경로를 확인합니다. 기관 신고가 민사상 비용 부담을 자동으로 정하는 것은 아니므로 점검 결과를 보관하세요.
5. 수리비를 먼저 지급해야 하는 상황이라면 사전 통지, 긴급성, 합리적인 견적, 실제 작업내역을 확보한 뒤 임대인에게 비용 정산을 요청합니다.

임대인이 수리를 거부했다고 해서 차임을 임의로 전액 공제하거나 지급을 중단하면 별도 분쟁이 생길 수 있습니다. 누수로 사용·수익이 제한된 정도, 계약 조항, 수리 지연 기간을 근거로 차임 감액·손해배상·비용상환을 주장할 수 있는지는 개별 사실관계가 크므로 서면 자료를 갖춰 전문가나 분쟁조정기관에 확인하세요.

수리가 끝난 뒤 검수할 항목

수리 직후 도장이나 천장 마감을 닫기 전에 원인 부위가 어떻게 보수됐는지 사진으로 남기세요. 비가 온 뒤 또는 일정 기간 사용한 뒤 재발 여부를 확인하고, 재발하면 새 증상과 이전 수리내역을 연결해 다시 통지합니다.

요청 전 체크리스트

• 계약서·특약·관리규약에서 수선·관리비·원상복구 조항을 확인했나요?
• 발견일시, 위치, 물의 흐름, 피해 범위를 사실대로 적었나요?
• 사진·영상 원본과 피해 물품 목록을 보관했나요?
• 임대인·관리사무소·위층 등 통지할 대상을 구분했나요?
• 응급조치와 본수리의 견적·영수증을 나눴나요?
• 원인 점검과 수리 착수의 회신기한을 구체적으로 적었나요?
• 출입 가능한 시간과 현장 담당자 연락처를 안내했나요?
• 비용 부담을 단정하지 않고 점검 결과에 따른 협의를 요청했나요?
• 수리 후 점검보고서·세금계산서·송금내역을 받을 계획인가요?
• 누수로 인한 영업손실은 매출·재고·휴업시간 자료로 따로 계산했나요?

자주 묻는 질문

전화로만 수리를 요청해도 되나요?

긴급 통지는 전화로 먼저 할 수 있지만, 날짜·요청 내용·회신기한이 남는 문자나 이메일을 곧바로 보내세요. 전화 통화기록과 상대방 답변도 함께 보관하면 통지 시점을 입증하기 쉽습니다.

누수 때문에 임차인이 먼저 수리해도 비용을 받을 수 있나요?

추가 피해를 막기 위한 긴급조치인지, 사전에 통지했는지, 수리 범위와 금액이 합리적인지에 따라 달라집니다. 임의로 전면 교체하기 전에 사진·견적·통지 기록을 남기고, 응급조치와 본수리를 구분해 정산을 요청하세요.

천장 누수면 임대인이 무조건 부담하나요?

천장 위치만으로 정해지지 않습니다. 구조체·옥상·공용 배관인지, 임차인이 설치·변경한 시설인지, 계약 특약과 관리규약이 무엇인지, 누수 원인이 무엇인지 확인해야 합니다.

수리하지 않으면 월세를 빼고 지급해도 되나요?

사용·수익 제한의 정도와 계약, 통지·수리 지연 사실에 따라 법적 효과가 달라질 수 있습니다. 차임을 임의로 공제하거나 전액 중단하기 전에 합의서나 전문가 확인을 받고, 피해 기간과 범위를 객관적으로 기록하세요.

관리비에 수선유지비를 냈는데 또 수리비를 내야 하나요?

관리비의 수선유지비가 어떤 공용시설과 범위를 뜻하는지 관리규약·고지서·공사내역을 확인해야 합니다. 관리비 납부만으로 특정 전용시설이나 임차인 과실 수리비가 자동 정산되는 것은 아닙니다.

공식 기준 확인하기

임대인의 기본 수선 의무는 국가법령정보센터 민법에서 제623조를 확인하세요. 상가 임대차의 적용 범위와 계약 관련 규정은 상가건물 임대차보호법 법령체계도에서 현행 법률·시행령을 확인할 수 있습니다. 집합건물의 공용부분과 관리단 규약은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률과 건물 관리규약을 함께 보세요.

정리하면: 발견 즉시 안전조치와 원본 증거 확보 → 임대인·관리사무소에 사실·요청·기한을 서면 통지 → 계약·공용·전용·원인 점검 → 응급조치와 본수리 비용 분리 → 수리 후 검수와 정산 기록의 순서로 진행하면 됩니다. 책임 주체를 미리 단정하기보다 점검 결과와 계약 근거를 연결해 요청서를 작성하는 것이 핵심입니다.