카페 양도양수 실사 체크리스트

카페 양도양수 실사 체크리스트는 권리금과 보증금만 확인하는 절차가 아닙니다. 실제 매출·원가·임대차 조건·시설 상태·영업신고·직원·재고·온라인 계정·숨은 채무를 현장에서 대조해야 양수 후 예상치 못한 비용을 줄일 수 있습니다. 이 글은 계약서에 서명하기 전 양도인과 양수인이 함께 확인할 항목을 방문 실사, 서류 실사, 인수일 처리 순서로 정리한 실무 가이드입니다.

양도양수 실사를 세 단계로 나누기

현장만 둘러보고 계약하면 서류상 권리와 실제 운영이 다를 수 있습니다. 방문 전 요청할 자료를 정하고, 방문 당일 기계·동선·재고를 직접 시험한 다음, 계약 직전에 숫자와 책임 주체를 확정합니다.

임대차계약과 임대인 동의 확인

카페 영업권을 사도 임대차를 승계하지 못하면 같은 자리에서 운영할 수 없습니다. 원본 임대차계약서, 갱신 합의서, 관리비 명세, 연체 여부와 임대인의 양도·전대 동의를 확인합니다. 임대인이 새 임차인과 다시 계약할지, 기존 계약을 승계할지, 보증금과 차임을 어떻게 정산할지 서면으로 확정하세요.

권리금 회수 기회 관련 주의

상가건물 임대차보호법 제10조의4는 일정한 요건에서 임차인의 권리금 회수기회를 보호합니다. 보호 범위·예외·계약기간과 실제 방해 행위는 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 임대인과의 동의·통지·신규 임차인 자료를 서면으로 남기고 분쟁이 예상되면 전문가에게 계약서를 보여 확인합니다.

영업신고와 사업자 절차

카페의 영업신고증이 있다고 해서 양수인이 자동으로 영업자가 되는 것은 아닙니다. 영업 형태와 시설을 관할 구청에 설명하고, 영업자 지위승계 신고 또는 신규 신고가 필요한지 확인합니다. 식품위생법 시행규칙 제48조는 영업자 지위승계 신고서와 첨부서류를 정하고 있으므로, 양도·양수계약서·기존 영업신고증·교육·건강진단 관련 자료를 관할 기관에 확인하세요.

매출과 수익 숫자 검증

권리금 산정의 기초가 되는 매출과 이익은 양도인이 제시한 요약표만 믿지 않습니다. 최근 12개월의 POS 일마감, 카드 매출, 현금영수증, 배달앱 정산, 계좌 입금을 월별로 맞추고, 할인·취소·부가세·배달 수수료를 분리합니다.

1. 양도인에게 최근 12개월 POS·카드·현금·배달 정산 원자료를 요청합니다.
2. 월별 매출을 통장 입금·세금 신고 자료와 대조하고 차이를 표시합니다.
3. 원두·우유·디저트·포장·수수료·폐기·인건비를 같은 기간으로 정리합니다.
4. 대표자 인출과 개인 비용이 사업비에 섞였는지 분리합니다.
5. 보수·기준·낙관 매출 시나리오로 양수 후 손익분기점을 다시 계산합니다.

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매출이 높아도 주의할 신호

• 할인·쿠폰 후 매출이 대부분이거나 배달 수수료가 급증한 경우
• 대표자가 무급으로 일해 인건비가 비정상적으로 낮은 경우
• 특정 행사·단체 주문이 빠지면 매출이 크게 줄어드는 경우
• 세금계산서·매입 자료보다 현금 매출 비중이 지나치게 큰 경우
• 최근 몇 달의 매출 하락, 리뷰 감소, 핵심 직원 퇴사 예정이 있는 경우

시설과 장비 현장 점검

장비의 중고 시세가 아니라 인수 당일 실제 작동 상태와 수리 이력을 확인합니다. 전기 용량·급배수·환기·냉난방·누수·방충·소음·소방 설비를 영업 시간과 같은 조건에서 시험하고, 고장·교체 예정 장비는 권리금에서 제외하거나 가격을 조정합니다.

장비 소유권과 리스 확인

리스·렌탈 장비는 양도할 수 없거나 계약 승계 승인이 필요할 수 있습니다. 장비별로 구매·리스·렌탈·공급업체 소유를 구분하고, 미납금·보증·수리 이력을 확인한 뒤 양도 대상 목록에 모델명과 시리얼을 적습니다.

재고·원재료와 폐기 확인

인수일 재고는 권리금에 포함한다고 구두로 정하지 말고 실사 수량과 단가로 정산합니다. 유통기한 임박·개봉·냉동 전환 재료, 완제품 디저트, 포장재를 구분하고, 인수 후 사용할 수 없는 재고는 가격에서 제외합니다.

직원과 인건비 승계

카페 직원이 계속 근무한다면 근로계약, 임금, 주휴·연차·퇴직 관련 정산과 4대보험 처리 주체를 정해야 합니다. 양도양수라고 해서 근로관계와 미지급 임금 책임이 자동으로 사라지는 것은 아니므로, 직원에게 변경일·새 사용자·근무 조건을 설명하고 노무 전문가에게 사실관계를 확인합니다.

직원 개인정보 보호

주민등록번호·급여 계좌 등 민감한 자료를 메신저로 무분별하게 주고받지 않습니다. 필요한 인계 범위와 보관 기간을 정하고, 퇴사자 자료와 새 사업자의 인사 자료를 분리해 접근권한을 관리합니다.

온라인 계정과 고객 데이터

지도·배달앱·SNS·도메인·호스팅·POS 관리자·PG 계정의 명의와 결제수단을 확인합니다. 계정 자체를 넘기는지, 양수인이 새 계정을 만드는지 채널별 정책을 확인하고, 고객 개인정보·리뷰·쿠폰 잔액을 임의로 이전하지 않습니다.

채무·세금·분쟁 확인

양도 대상에 사업자 명의의 외상매입, 장비 리스, 미지급 수리비, 세금·4대보험 체납, 고객 환불·분쟁이 포함되는지 확인합니다. ‘모든 채무는 양도인이 책임진다’는 문구만으로 제3자나 기관에 대한 책임이 자동으로 정리되는 것은 아니므로 채권자·계약 상대방의 동의와 정산 영수증을 확보합니다.

계약서와 인수인계서에 넣을 목록

1. 양도 대상: 시설·장비·재고·상호·도메인·전화·온라인 계정
2. 양도 제외: 개인 물품·리스 장비·미정산 재고·기존 주문 채무
3. 가격: 권리금·보증금·재고·부가세·지급일·에스크로 여부
4. 정산 기준일: 매출·환불·쿠폰·예약·공과금·급여
5. 책임 분담: 세금·체불임금·환불·장비 고장·행정처분·허위 고지
6. 인수 절차: 열쇠·비밀번호·계정 권한·교육·공급처 연락처·사진

인수 당일 처리 순서

1. 잔금 지급 전에 열쇠·시설·재고·계정·서류를 계약 목록과 대조합니다.
2. 장비 전원을 켜고 냉장·냉동 온도, 머신·제빙기·POS를 시험합니다.
3. 재고 수량과 유통기한을 다시 세어 최종 정산액을 확정합니다.
4. 임대인·관할 기관·플랫폼·PG에 명의·신고·정산 변경을 접수합니다.
5. 직원·예약 고객·공급처에 새 운영자와 연락처를 안내합니다.
6. 인수인계서와 사진·접수번호·잔금 영수증을 한 폴더에 보관합니다.

첫 주 검증

인수 후 첫 주에는 매출·정산·환불·장비·재고 차이를 매일 확인합니다. 계약서에 정한 하자 통지 기간이나 정산 이슈가 있다면 발견 즉시 사진과 원자료를 첨부해 서면으로 알립니다.

자주 묻는 질문

영업신고증이 있으면 그대로 영업을 시작해도 되나?

양도·양수 방식과 업종·시설에 따라 지위승계 신고나 신규 신고가 필요할 수 있습니다. 관할 구청에 사업장 형태와 계약 내용을 설명하고 접수 방법을 확인한 뒤 개점일을 정하세요.

권리금에 장비와 재고가 모두 포함되나?

자동으로 포함되지 않습니다. 장비 소유·리스 여부와 인수일 재고의 수량·단가를 목록으로 만들어 권리금과 별도 정산할지 계약서에 적습니다.

양도인이 보여준 월매출표만으로 충분한가?

POS·카드·배달 정산·통장·세금 자료를 같은 기간으로 대조해야 합니다. 할인·취소·대표자 무급 노동·개인 비용 혼용이 있는지 확인하고 보수 매출로 다시 손익을 계산하세요.

직원이 계속 일하면 기존 근로계약도 자동 승계되나?

근로관계와 임금·퇴직·보험 책임은 양도 구조와 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 직원에게 변경 조건을 설명하고 노무 전문가에게 계약·정산 기준을 확인하세요.

온라인 리뷰와 배달앱 계정을 그대로 받아도 되나?

플랫폼 명의 변경 정책과 개인정보·정산 계정 규칙을 확인해야 합니다. 개인 계정 비밀번호를 공유하지 말고 새 사업자 계정·권한 이전 절차로 처리하세요.

최종 실사 체크리스트

공식 기준 확인 링크

• 상가건물 임대차보호법 제10조의4 — 권리금 회수기회 보호 기준
• 식품위생법 시행규칙 제48조 — 식품영업자 지위승계 신고 서류
• 국세청 부가가치세 안내 — 매출·매입세액 기준 확인
• 최저임금위원회 — 인건비 계산 기준 확인
• 1372 소비자상담센터 — 환불·계약 분쟁 상담

마무리

카페 양도양수 실사 체크리스트의 핵심은 권리금의 크기보다 인수 후 실제로 사용할 수 있는 권리와 비용을 검증하는 것입니다. 임대차·영업신고·매출·시설·재고·직원·채무·온라인 계정을 원자료와 현장 시험으로 대조하고, 양도 범위와 책임을 부속표에 적으세요. 숫자가 맞지 않거나 행정·임대인·채권자 동의가 불확실하면 잔금과 개점 일정을 멈추고 전문가 확인을 거친 뒤 진행하는 것이 안전합니다.