폐업 후 원상복구 범위

폐업 후 원상복구 범위은 공사보다 기준 정리가 먼저다

원상복구는 매장을 새것처럼 만드는 일이 아니라 임대차 시작 당시 상태와 계약서에 정한 범위로 돌려놓는 일입니다. 사장님이 직접 설치한 시설, 전 임차인에게 인수한 시설, 건물 기본설비를 구분해야 합니다.

폐업 현장에서 가장 위험한 선택은 일단 철거부터 하고 나중에 정산하는 방식입니다. 계약서, 사진, 임대인 협의, 안전설비, 폐기물 처리까지 순서를 잡아야 보증금에서 예상 밖의 금액이 빠지는 일을 줄일 수 있습니다.

이전 임차인 시설까지 모두 책임지는 것은 아니다

판례 취지는 별도 약정이 없다면 임차인이 설치한 범위 안에서 원상회복하면 된다는 방향입니다. 다만 권리양수도 계약, 시설 인수확인서, 임대차 특약에 전체 철거가 적혀 있으면 결론이 달라질 수 있습니다.

비용을 줄이려면 “전체 철거” 같은 말로 견적을 받기보다 항목을 쪼개야 합니다. 철거, 보수, 운반, 폐기, 안전조치가 분리되어 있어야 임대인과도 협의가 됩니다.

견적서에는 빠진 비용이 없는지 봐야 한다

폐업 철거 견적은 낮은 금액보다 포함 범위가 중요합니다. 현장에서 추가되는 비용은 대부분 폐기물 처리비, 장비비, 전기·가스·소방 분리비, 외벽 또는 바닥 보수비에서 나옵니다.

견적을 받을 때는 사진만 보내지 말고 공사 날짜, 반출 조건, 엘리베이터 사용 가능 여부, 주차 가능 여부, 작업 시간 제한을 함께 알려야 합니다. 그래야 실제 공사비와 가까운 견적을 받을 수 있습니다.

• 입점 당시 사진과 현재 사진을 같은 각도로 비교한다.
• 직접 설치한 시설과 기존 시설을 따로 표시한다.
• 임대인이 요구한 철거 범위를 문자로 남긴다.
• 보증금 공제 전 항목별 견적서를 요구한다.
• 철거 완료 후 사진과 확인 문자를 보관한다.

남길 시설은 좋은 시설이어도 동의가 필요하다

에어컨, 조명, 선반, 배관처럼 다음 임차인이 쓸 수 있어 보이는 시설도 동의 없이 남기면 분쟁이 됩니다. 존치하기로 한 시설은 사진과 함께 합의 내용을 남겨야 합니다.

남길 시설이 있다면 반드시 임대인 동의를 남겨야 합니다. 다음 임차인에게 좋아 보이는 시설이라도 임대인이 원하지 않으면 나중에 철거비를 다시 요구받을 수 있습니다.

진행 순서

1. 임대차계약서 원상복구 특약을 확인한다.
2. 입점 당시 사진, 공사 전 사진, 권리양수도 자료를 모은다.
3. 철거 대상, 존치 대상, 보수 대상을 나눈다.
4. 임대인과 현장 확인 후 범위를 문자로 남긴다.
5. 철거업체 견적을 항목별로 받는다.
6. 공사 완료 후 사진을 남기고 보증금을 정산한다.

공식 기준과 현장 확인을 같이 봐야 한다

기본 법리와 판례는 국가법령정보센터에서 임대차 원상회복 판례 확인하기로 확인할 수 있습니다. 실제 책임 범위는 계약서와 사진에 따라 달라집니다.