사장님 실무가이드

권리금 회수 방해 사례와 대응 방법

2026.07.02 실무가이드 권리금

권리금 회수 방해는 단순히 건물주가 싫다고 한 경우만 보지 않습니다

상가를 넘기면서 권리금을 받으려는 사장님이 가장 먼저 봐야 할 것은 신규 임차인을 실제로 주선했는지, 권리금 계약이 있었는지, 임대인이 어떤 방식으로 막았는지입니다. 건물주가 마음에 들지 않는다는 이유만으로 신규 임차인을 거절하거나, 권리금을 못 받게 만들었다면 권리금 회수 방해가 문제 될 수 있습니다.

다만 권리금 회수 방해가 되려면 단순한 기분 문제나 막연한 의심만으로는 부족합니다. 사장님이 신규 임차인이 되려는 사람을 실제로 소개했고, 그 사람이 권리금을 지급할 의사와 임대차계약을 체결할 능력이 있었으며, 임대인의 행동 때문에 권리금 계약이 깨졌다는 흐름이 자료로 남아야 합니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 권리금 회수를 방해해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 이 기간 안에서 신규 임차인 주선과 임대인의 방해행위가 있었는지를 먼저 봐야 합니다.

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권리금 회수 방해로 볼 수 있는 대표 사례

사례	판단 기준
신규 임차인에게 건물주가 권리금을 요구한 경우	기존 사장님이 받을 권리금을 건물주가 직접 요구하거나 일부를 달라고 했다면 방해행위가 될 수 있습니다.
신규 임차인에게 권리금을 주지 말라고 한 경우	건물주가 “권리금 줄 필요 없다”, “나와 직접 계약하자”고 말해 기존 권리금 계약이 깨졌다면 문제가 될 수 있습니다.
월세와 보증금을 과하게 올린 경우	주변 시세와 건물 부담에 비해 현저히 높은 조건을 제시해 신규 임차인이 계약을 포기했다면 방해행위 여부를 볼 수 있습니다.
이유 없이 신규 임차인을 거절한 경우	신규 임차인의 자금 능력과 업종 문제가 없는데도 막연히 싫다고 거절했다면 정당한 사유인지 따져야 합니다.
기존 임차인을 빼고 같은 사람과 직접 계약한 경우	사장님이 소개한 신규 임차인과 건물주가 권리금 없이 직접 계약했다면 대화 기록과 계약 흐름을 봐야 합니다.
재건축을 이유로 거절했지만 실제로는 새 임차인을 받은 경우	재건축 계획의 구체성, 실제 공사 여부, 새 임차인 입점 시기와 조건을 비교해야 합니다.

사례 1: 건물주가 신규 임차인에게 권리금을 직접 요구한 경우

카페를 운영하던 사장님이 신규 임차인과 권리금 4,000만 원에 합의했는데, 건물주가 신규 임차인에게 “나에게도 1,000만 원을 줘야 계약해 주겠다”고 말했다면 권리금 회수 방해가 문제 될 수 있습니다. 법은 임대인이 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위를 방해행위로 봅니다.

이때 중요한 증거는 신규 임차인과의 권리금 계약서, 건물주가 돈을 요구한 문자나 녹취, 신규 임차인이 계약을 포기하게 된 이유입니다. 신규 임차인이 “건물주가 추가 돈을 요구해서 못 하겠다”고 보낸 문자도 중요한 자료가 됩니다.

사례 2: 권리금 주지 말고 나와 직접 계약하자고 한 경우

음식점을 넘기려는 사장님이 신규 임차인을 데려왔는데, 건물주가 신규 임차인에게 “기존 임차인에게 권리금 주지 말고 나와 직접 계약하자”고 말했다면 문제가 될 수 있습니다. 이 경우 기존 사장님이 만든 영업 가치와 시설 가치를 신규 임차인에게 넘길 기회를 건물주가 끊어버린 구조가 됩니다.

특히 신규 임차인이 실제로 그 자리에 들어왔거나, 비슷한 업종으로 영업을 시작했다면 더 꼼꼼히 봐야 합니다. 권리금 계약 논의 시점, 건물주와 신규 임차인의 접촉 시점, 실제 입점일, 계약 조건을 순서대로 정리해야 합니다.

사례 3: 월세를 갑자기 과하게 올려 신규 임차인이 포기한 경우

기존 월세가 250만 원이었는데 신규 임차인에게 갑자기 500만 원을 요구해 계약이 깨졌다면 권리금 회수 방해가 문제 될 수 있습니다. 법은 주변 상가의 차임과 보증금, 조세와 공과금, 그 밖의 부담에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 방해행위로 봅니다.

다만 월세를 올렸다는 사실만으로 바로 방해행위가 되는 것은 아닙니다. 주변 시세, 건물 상태, 업종, 면적, 기존 조건, 임대인이 제시한 인상 근거를 함께 봐야 합니다. 신규 임차인이 과한 조건 때문에 계약을 포기했다는 문자나 대화 기록도 필요합니다.

사례 4: 재건축한다고 거절했는데 곧바로 새 임차인을 받은 경우

건물주가 “재건축할 예정이라 신규 임차인과 계약할 수 없다”고 해놓고, 사장님이 나간 뒤 곧바로 다른 임차인을 받았다면 방해행위 여부를 따져볼 수 있습니다. 이때는 재건축 계획이 실제로 있었는지, 공사 인허가나 일정이 있었는지, 새 임차인의 입점 시점이 언제인지가 중요합니다.

재건축이라는 말이 항상 거짓이라고 볼 수는 없습니다. 하지만 공사 계획도 없고 실제 철거도 하지 않으면서 권리금 있는 신규 임차인만 거절했다면, 임대인의 거절이 정당했는지 다툼이 생길 수 있습니다.

권리금 회수 방해로 보기 어려운 경우도 있습니다

임대인이 신규 임차인을 거절했다고 해서 모두 방해행위가 되는 것은 아닙니다. 신규 임차인이 보증금이나 월세를 낼 자력이 부족하거나, 업종이 건물 관리규약이나 기존 계약 조건과 맞지 않거나, 불법 영업 우려가 있는 경우에는 임대인이 거절할 정당한 사유가 될 수 있습니다.

예를 들어 조용한 학원 건물에 심야 주점 업종의 신규 임차인을 주선했다면, 임대인이 업종과 건물 관리 문제를 이유로 거절할 수 있습니다. 또 신규 임차인이 보증금 마련 계획도 불명확하고 계약금도 준비하지 못한 상태라면, 단순 거절만으로 권리금 방해라고 보기 어렵습니다.