상가 임대차 월차임 전환율 계산 방법

상가 계약을 갱신하거나 보증금 일부를 돌려받고 월세를 올리는 상황에서는 “월세가 얼마가 되느냐”와 “보증금 전환으로 늘어난 월세가 법정 상한을 넘는지”를 나눠 봐야 합니다. 계약서에 새 보증금, 전환한 금액, 월차임, 관리비를 따로 적어야 나중에 계산이 엇갈리지 않습니다.

월차임 전환은 임대료 인상과 다른 계산입니다

월차임 전환은 보증금의 전부 또는 일부를 돌려주고 그 금액을 월세로 바꾸는 경우를 말합니다. 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가라면 법 제12조와 시행령 제5조의 전환율 제한을 먼저 확인합니다. 단순히 주변 상가의 월세나 임대인이 제시한 비율을 그대로 적용하는 절차가 아닙니다.

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법정 전환율은 어떤 식으로 계산하나요?

현재 시행령은 법 제12조 제1호의 비율을 연 12%로, 제2호의 비율을 한국은행 기준금리에 4.5배를 곱한 비율로 정하고 있습니다. 실제 적용할 비율은 두 비율 중 낮은 값입니다.

월차임 상한 계산식
전환하는 보증금 × [연 12%와 기준금리×4.5 중 낮은 비율] ÷ 12

예를 들어 보증금 5,000만원을 월차임으로 바꾸면서 단순히 연 12%를 적용한다고 가정하면 5,000만원 × 12% ÷ 12 = 월 50만원입니다. 다만 실제 계약일의 기준금리×4.5 비율이 더 낮다면 그 낮은 비율로 다시 계산해야 합니다.

계산 전에 계약서에서 확인할 부분

• 상가건물의 주소와 임대차 목적물이 법 적용 대상인지
• 현재 보증금과 새로 돌려받는 보증금이 얼마인지
• 월차임이 부가세 별도인지, 관리비에 어떤 항목이 포함되는지
• 전환일이 계약 갱신일인지, 중도 변경일인지
• 이전 차임 증액이나 보증금 변경이 1년 이내에 있었는지
• 계약기간·갱신·원상복구·보증금 반환 조항이 함께 바뀌는지

전환금액을 전체 보증금으로 잘못 넣는 경우가 많습니다. 실제로 돌려받아 월세로 바꾸는 금액만 전환금액에 넣고, 남겨 둔 보증금은 별도로 기록하세요.

임대인이 제시한 월세를 대조하는 순서

1. 현재 계약서에서 보증금·차임·관리비·부가세를 분리해 적습니다.
2. 반환되는 보증금과 새 보증금을 확인하고 전환금액을 계산합니다.
3. 계약일 또는 변경일의 기준금리와 시행령상 비율을 확인합니다.
4. 두 비율 중 낮은 비율을 적용해 월차임 상한을 계산합니다.
5. 임대인이 제시한 금액에 관리비·부가세가 섞였는지 분리합니다.
6. 새 금액과 적용일을 특약에 적고 당사자 서명·날인을 보관합니다.

월차임 전환 특약에는 무엇을 적어야 하나요?

구두 합의로 보증금과 월세를 바꾸면 나중에 “반환한 보증금인지, 권리금인지, 임대료 선납인지”가 섞일 수 있습니다. 계좌이체 내역과 변경계약서를 같은 파일에 보관하세요.

계산 결과가 맞지 않을 때의 대응

먼저 임대인이 말한 월세가 전환금액만으로 산출된 금액인지, 기존 월세 인상분까지 포함한 금액인지 확인합니다. 그 다음 계약 변경일, 최근 차임 증액일, 관리비·부가세를 나눠 표로 만들고 계산 근거를 서면으로 요청하세요. 금액 차이만으로 곧바로 계약 위반이라고 단정하지 말고, 법 적용 범위와 계약 조건을 함께 확인해야 합니다.

찾기쉬운 생활법령정보의 보증금 월세 전환 안내와 상가건물 임대차보호법 시행령의 시행일을 확인하세요. 상가의 환산보증금, 계약 조건, 지역별 적용 여부가 얽힌 경우에는 계약서 원문을 가지고 전문가에게 최종 검토를 받는 것이 안전합니다.