상가 권리금 양도양수 계약 순서와 계약서 확인 항목

핵심 답: 상가 권리금 양도양수는 권리금 액수만 정하고 돈을 보내는 거래가 아닙니다. 기존 임대차의 종료일, 신규임차인과 임대인의 새 임대차, 넘겨받을 시설·영업자료, 임대인의 확인·동의, 지급 조건을 서로 연결해 계약해야 합니다. 권리금계약만 체결하면 임대차가 자동으로 승계되는 것은 아니므로, 새 임대차계약이 성립하지 않을 때 돈을 돌려받는 조건을 반드시 넣으세요.

상가건물 임대차보호법에서 권리금은 시설·비품, 거래처, 신용, 노하우, 위치상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 대가를 말하고, 권리금계약은 신규임차인이 기존 임차인에게 지급하기로 하는 계약을 뜻합니다. 국가법령정보센터 상가건물 임대차보호법 제10조의3·제10조의4에서 현재 조문과 적용 제외 대상을 먼저 확인하세요.

양도양수 전에 계약을 세 갈래로 나누기

“양도양수계약서”라는 제목만으로는 임대차 승계, 시설 매매, 영업양도가 어디까지 포함되는지 알 수 없습니다. 계약 첫 페이지에 포함·제외 대상을 한 문장으로 적고, 별지에 목록과 사진을 붙이세요.

권리금 양도양수 전체 순서

1. 현장·서류 조사: 임대인의 소유·대리권, 기존 임대차, 관리비·공과금, 건축물 용도와 영업허가 가능 여부를 확인합니다.
2. 인수 범위 확정: 집기·설비·간판·재고·상호·전화번호·온라인 계정·거래처·노하우 중 넘길 것과 제외할 것을 목록화합니다.
3. 신규임차인 자료 준비: 성명·연락처, 사업계획, 보증금·차임 지급능력 등 임대인이 심사할 정보를 정리합니다.
4. 임대인과 조건 협의: 새 임대차 기간·보증금·차임·업종·특약을 확인하고, 가능하면 임대인의 서면 확인을 먼저 받습니다.
5. 조건부 권리금계약 체결: 신규 임대차계약과 필요한 인허가가 성립하는 것을 선행 조건으로 정하고 계약금·잔금 지급일을 나눕니다.
6. 새 임대차와 인수인계: 임대인·신규임차인이 임대차계약을 체결한 뒤 기존 임차인이 열쇠·시설·자료를 공동 확인합니다.
7. 잔금·정산·변경신고: 인수 목록과 하자, 보증금·관리비·공과금 정산을 확인한 후 잔금을 지급하고 사업자등록·영업신고를 진행합니다.

권리금계약서에 꼭 넣을 항목

시설·영업가치 인수 목록을 만드는 방법

• 냉장고·제빙기·커피머신·덕트·그리스트랩·POS·CCTV·간판 등 고가 설비는 제조번호와 작동 상태를 각각 적습니다.
• 렌탈·리스·할부 중인 설비는 소유권과 계약 승계 가능 여부를 확인하고, 승계되지 않는 물건은 권리금 대상에서 제외합니다.
• 상호·로고·레시피·사진·온라인 계정은 제3자 저작권·상표권·플랫폼 약관을 확인한 뒤 사용 범위와 종료 시점을 적습니다.
• 거래처 명단이나 고객 예약정보를 넘길 때는 개인정보 보호와 제3자 제공 동의 여부를 검토하고, 불필요한 개인정보는 전달하지 않습니다.
• 재고는 인수일 오전에 수량·유통기한·단가를 다시 세어 권리금과 별도의 매매금액인지 표시합니다.

임대인에게 제시할 신규임차인 자료

상가임대차법상 권리금 회수기회 보호를 주장하려면 신규임차인이 되려는 사람의 구체적인 인적사항을 임대인에게 주선하는 과정이 중요합니다. 대법원도 원칙적으로 구체적인 정보를 제시하면서 주선했는지를 사실관계로 판단한다고 설명합니다. 대법원 2022다202498 판결 요지를 참고하되, 사건의 결론을 그대로 자신의 거래에 적용하지는 마세요.

임대인의 권리금 회수 방해가 문제 되는 기간

현행 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해하지 못하도록 정하고 있습니다. 임대인이 신규임차인에게 권리금을 직접 요구하거나, 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하거나, 주변 시세에 비추어 현저히 높은 보증금·차임을 요구하거나, 정당한 사유 없이 새 임대차를 거절하는 행위가 문제 될 수 있습니다.

다만 신규임차인의 지급능력이 부족하거나 임차인 의무를 위반할 우려가 있는 등 법에서 정한 정당한 사유가 있으면 예외가 될 수 있습니다. 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급한 경우 등도 조문상 예외입니다. 대규모점포 일부나 국·공유재산 등 권리금 보호가 적용되지 않는 임대차도 있으므로 제10조의5를 확인하세요.

방해가 의심되면 “임대인이 거절했다”는 말만 적지 말고 신규임차인의 구체적 정보, 제시일, 임대인의 답변·요구조건, 주변 시세 자료를 날짜순으로 보관하세요. 손해배상액은 법에서 정한 상한과 사실관계에 따라 달라지며, 권리금계약의 금액과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못할 수 있고 청구권은 임대차 종료일부터 3년 내 행사해야 합니다.

임대인과 협의할 때 보내는 문구

통지 예시: “현재 임대차계약의 종료일은 ○년 ○월 ○일이며, 신규임차인이 되려는 ○○○(연락처 ○○○)을 주선합니다. 희망 업종은 ○○이고 보증금·차임 지급계획과 권리금계약 조건을 첨부합니다. 신규 임대차의 기간·보증금·차임·특약에 대한 검토 결과와 협의 가능한 일정을 ○월 ○일까지 서면으로 알려 주세요. 본 통지는 권리금 회수기회 보호를 위한 주선 및 협의 요청이며, 계약 체결·비용 부담을 미리 확정하거나 포기하는 뜻은 아닙니다.”

문구를 보낸 뒤 임대인이 제시한 보증금·차임이 주변 시세와 현저히 다른지, 신규임차인의 업종을 이유 없이 배제하는지, 직접 영업하겠다는 말이 확정적 거절인지 기록합니다. 단순히 재건축 계획을 알렸다는 사실만으로 항상 방해가 되는 것은 아니라는 판례도 있으므로, 계획의 구체성·협의 태도·실제 계약 내용을 함께 검토해야 합니다.

권리금 지급을 안전하게 나누는 방법

“임대인이 거절하면 전액 환급”, “인허가가 불가능하면 위약금 없이 해제”, “시설 고장 발견 시 잔금 보류”처럼 조건과 환급 기한을 구체적으로 적으세요. 권리금의 시설·재고·영업권 성격에 따라 세금계산서·부가가치세·소득세 처리가 달라질 수 있으므로 금액을 임의로 쪼개지 말고 세무사에게 거래 구조를 확인합니다.

인수 당일 공동 검수표

1. 임대인·기존 임차인·신규임차인이 함께 점포의 벽·바닥·전기·가스·수도·배수 상태를 촬영합니다.
2. 시설 목록의 수량·작동 여부·하자·잔존 렌탈료를 확인하고, 수리나 철거 책임자를 표시합니다.
3. 전기·가스·수도 계량기 수치와 관리비·공과금 정산 기준일을 기록합니다.
4. 열쇠·출입카드·POS·CCTV·도메인·SNS·예약 계정의 인도 시각과 비밀번호 변경 책임을 정합니다.
5. 재고는 유통기한과 수량을 세어 권리금과 별도 금액으로 정산하고, 직원·거래처 미지급금이 없는지 확인합니다.
6. 검수표에 각 당사자가 서명하고 사진·영수증·정산서를 계약서 별지로 묶습니다.

임대차가 성립하지 않았을 때 대응

• 권리금계약서의 선행 조건과 환급 조항을 먼저 확인하고 계약금·중도금·잔금의 반환 기한을 서면으로 요청합니다.
• 임대인에게 보낸 신규임차인 정보, 협의 날짜, 거절 사유와 조건 변경 요구를 원문으로 보관합니다.
• 새 임대차가 무산된 원인이 신규임차인의 지급능력·업종 제한 등 정당한 사유인지, 단순한 거절인지 자료를 나눠 정리합니다.
• 기존 임대차의 종료·명도·보증금 반환과 권리금 손해 문제를 분리해 상담합니다. 한 합의서에 모든 권리를 포기하는 문구를 서둘러 넣지 마세요.
• 상가건물임대차분쟁조정, 민사 조정·소송 등 절차를 선택하기 전에 계약서·증거·금액을 전문가와 검토합니다.

자주 놓치는 위험 사례

사장님용 최종 체크리스트

1. 기존 임대차 종료일·보증금·원상복구·관리비 정산을 확인했는가?
2. 권리금의 대상인 시설·비품·재고·영업자료와 제외 대상을 목록화했는가?
3. 임대인에게 신규임차인의 구체적 정보와 지급능력·업종을 서면으로 주선했는가?
4. 새 임대차계약·인허가를 조건으로 계약금·중도금·잔금과 환급기한을 정했는가?
5. 렌탈·리스·담보·미납 관리비·직원 임금 등 기존 채무를 확인했는가?
6. 인수 당일 시설·계량기·열쇠·계정·재고를 공동 검수하고 서명했는가?
7. 권리금 방해가 의심되면 6개월 보호기간, 예외 사유, 주선·거절 증거를 날짜순으로 보관했는가?

권리금 양도양수는 임대인·기존 임차인·신규임차인의 계약이 맞물리는 거래입니다. 금액이 크거나 재건축·업종 제한·인허가·직원 승계가 포함되면 서명 전에 계약서와 증빙을 변호사·공인중개사·세무사 등 해당 전문가에게 함께 검토받으세요.