임대인이 수리 안 해줄 때 대응

임대인이 수리 안 해줄 때는 고장 원인부터 나눠야 합니다

상가에서 누수, 전기, 배관, 냉난방, 외벽, 천장 문제가 생겼는데 임대인이 수리를 안 해준다면 먼저 봐야 할 것은 누가 고장 원인을 만들었는지입니다. 건물 자체의 노후, 기본 설비 하자, 외벽이나 옥상 누수처럼 임대 목적물을 제대로 사용할 수 없게 하는 문제라면 임대인의 수선의무가 문제 될 수 있습니다.

반대로 사장님이 인테리어 공사를 하면서 배관을 건드렸거나, 주방기기를 과하게 사용해 배수관이 막혔거나, 별도로 설치한 냉난방기가 고장 난 경우라면 임차인 책임이 될 수 있습니다. 그래서 “건물주가 안 고쳐준다”는 말만으로 바로 판단하지 말고, 건물 기본 시설인지 사장님이 설치한 시설인지부터 구분해야 합니다.

실무에서는 임대인이 “알아서 고쳐 쓰라”고 하거나 “장사하는 사람이 고치는 것”이라고 말하는 경우가 많습니다. 하지만 상가가 정상적으로 영업할 수 없는 상태라면 계약서, 하자 사진, 수리업체 의견, 통보 기록을 모아 수선 요구를 분명히 남겨야 합니다.

수리 책임을 나누는 기준

계약서보다 실제 하자 원인이 더 중요할 때가 있습니다

상가 계약서에 “수리는 임차인이 부담한다”는 식의 특약이 들어 있는 경우가 있습니다. 이 문구가 있으면 임대인이 무조건 책임이 없다고 생각하기 쉽지만, 그렇게 단순하지 않습니다. 작은 소모품 교체나 사장님이 사용하는 시설의 유지관리는 임차인 부담으로 볼 수 있어도, 건물 자체를 사용하지 못하게 하는 중대한 하자까지 모두 임차인에게 떠넘기는 것은 다툼이 생길 수 있습니다.

예를 들어 천장에서 비가 새서 손님 좌석을 못 쓰고, 전기 차단기가 반복적으로 내려가 영업이 어려운 상황이라면 단순 소모품 문제가 아닙니다. 이때는 임대차 목적물인 상가를 정상적으로 사용할 수 있는 상태로 유지해야 하는 문제가 됩니다.

반대로 사장님이 직접 설치한 에어컨 실외기 배관에서 물이 새거나, 인테리어 공사 중 벽체를 뚫다가 문제가 생긴 경우라면 임대인에게 전부 수리하라고 하기 어렵습니다. 계약서 특약, 설치 주체, 고장 원인, 수리업체 의견을 함께 봐야 합니다.

임대인이 계속 미룰 때 바로 남겨야 할 증거

• 하자가 발생한 날짜와 시간을 기록합니다.
• 누수, 곰팡이, 전기 차단, 배관 역류 등 현장을 사진과 영상으로 남깁니다.
• 손님 이용 불가, 영업 중단, 재료 폐기 등 실제 피해가 있으면 따로 기록합니다.
• 임대인에게 보낸 문자, 카카오톡, 이메일, 통화 녹음 내용을 보관합니다.
• 수리업체를 불렀다면 점검 의견, 견적서, 영수증을 받아 둡니다.
• 건물 공용부 문제라면 다른 임차인에게도 같은 문제가 있는지 확인합니다.

임대인에게 수리를 요구할 때는 구체적으로 남겨야 합니다

임대인에게 “빨리 고쳐 주세요”라고만 말하면 나중에 언제 어떤 수리를 요구했는지 애매해질 수 있습니다. 수리 요구는 하자 위치, 증상, 영업 피해, 요청 기한을 구체적으로 남기는 것이 좋습니다.

예를 들어 “2층 매장 천장 오른쪽 조명 주변에서 비가 올 때마다 물이 떨어지고 있습니다. 6월 10일과 6월 12일에도 같은 증상이 있었고, 손님 좌석 3개를 사용하지 못하고 있습니다. 건물 방수나 배관 문제로 보이니 수리 일정을 알려 주세요.”처럼 남기면 분쟁 시 자료로 쓰기 좋습니다.

문자로 남길 때는 감정적인 표현보다 사실을 짧게 정리하는 편이 낫습니다. 임대인이 전화를 선호하더라도 통화 후에는 “방금 통화한 내용대로 이번 주 안에 누수 확인을 진행해 주시기로 했습니다”처럼 문자로 다시 정리해 두는 것이 좋습니다.

사장님이 먼저 고치고 비용을 청구할 수 있나요

급한 상황에서는 사장님이 먼저 수리업체를 부를 수밖에 없는 경우가 있습니다. 예를 들어 누수로 전기 합선 위험이 있거나, 배관 역류로 영업장 위생 문제가 생기거나, 냉장 설비 주변 전기 문제가 생겨 재료 폐기 위험이 커지는 경우입니다.

다만 먼저 수리하고 비용을 청구하려면 순서가 중요합니다. 임대인에게 하자 발생 사실과 수리 필요성을 먼저 알리고, 가능한 경우 수리 전 사진과 견적을 공유해 두는 것이 좋습니다. 임대인이 연락을 피하거나 긴급한 상황이라면 수리업체의 점검 내용, 작업 전후 사진, 영수증을 반드시 남겨야 합니다.

임대인이 나중에 “내가 승인한 적 없다”고 주장할 수 있으므로, 사장님이 부담해야 할 시설인지 건물 기본 시설인지도 구분해야 합니다. 사장님이 직접 설치한 장비를 고친 비용은 청구가 어려울 수 있지만, 건물 기본 설비나 임대인이 관리해야 할 부분의 긴급 수리라면 비용 정산을 요구할 근거가 될 수 있습니다.

임대료 감액이나 손해배상을 말하기 전 확인할 것

수리 지연으로 매장 일부를 사용하지 못하거나 영업을 중단했다면 임대료 감액이나 손해배상 문제가 생길 수 있습니다. 다만 “장사가 안 됐다”는 말만으로는 부족합니다. 실제로 어느 공간을 언제부터 언제까지 사용하지 못했는지, 매출에 어떤 영향이 있었는지, 임대인이 수리를 미룬 정황이 있는지를 자료로 정리해야 합니다.

예를 들어 누수 때문에 홀 20석 중 6석을 2주 동안 쓰지 못했다면, 좌석 사용 제한 사진과 기간이 중요합니다. 냉장고 주변 전기 문제로 재료를 폐기했다면 폐기 사진, 거래명세서, 냉장고 온도 기록, 수리업체 의견이 필요합니다.

임대료 감액을 요구할 때도 바로 월세를 임의로 줄여 보내는 것은 조심해야 합니다. 먼저 하자 내용, 사용 제한 범위, 수리 지연 기간을 근거로 임대인에게 감액 협의를 요청하고, 합의가 되지 않으면 미납으로 오해받지 않도록 기록을 남겨야 합니다.

임대인이 수리를 거부할 때 대응 순서

1. 하자가 건물 기본 시설 문제인지 사장님이 설치한 시설 문제인지 나눕니다.
2. 현장 사진과 영상을 날짜가 보이게 남깁니다.
3. 임대인에게 문자나 이메일로 수리 요청 내용을 구체적으로 보냅니다.
4. 수리업체 점검을 받아 원인과 견적을 확인합니다.
5. 임대인이 계속 미루면 내용증명으로 수리 요청과 피해 내용을 정리합니다.
6. 긴급한 경우 수리 전후 사진, 견적서, 영수증을 남기고 먼저 조치한 뒤 비용 정산을 요구합니다.
7. 영업 피해가 크면 임대료 감액, 손해배상, 계약 해지 가능성을 자료 기준으로 검토합니다.

내용증명에는 어떤 내용을 넣어야 하나요

임대인이 반복해서 수리를 미루거나, 하자가 심한데도 아무 조치를 하지 않는다면 내용증명으로 수리 요청을 남길 수 있습니다. 내용증명은 감정적으로 압박하는 문서가 아니라, 하자와 요구사항을 공식적으로 정리해 두는 자료입니다.

내용증명에는 임대차계약 내용, 하자 발생일, 하자 위치, 현재 영업 피해, 그동안 수리를 요청한 날짜, 임대인의 답변, 필요한 수리 내용, 회신 요청 기한을 적는 것이 좋습니다. 사진과 견적서는 별도 자료로 보관하고, 문서에는 어떤 자료가 있는지 간단히 적어두면 됩니다.

예를 들어 “계약한 상가 천장에서 반복적으로 누수가 발생해 매장 일부 사용이 제한되고 있으므로, 건물 방수 및 누수 원인 점검 일정을 알려 달라”는 식으로 정리할 수 있습니다. 단순히 “안 고치면 문제 삼겠다”보다 어떤 하자를 언제까지 조치해 달라는 내용이 더 실무적으로 좋습니다.

실제 상황 예시

카페를 운영하는 사장님이 비 오는 날마다 창가 쪽 천장에서 물이 떨어져 좌석을 치워야 하는 상황이라면, 건물 외벽이나 창호 방수 문제가 핵심일 수 있습니다. 이때는 비 오는 날 영상, 좌석 사용 제한 사진, 임대인에게 보낸 수리 요청 문자, 수리업체의 누수 원인 의견을 모아야 합니다.

음식점을 운영하는 사장님이 배수구 역류로 영업을 중단했는데, 원인이 건물 공용 배관 막힘이라면 임대인 책임이 문제 될 수 있습니다. 반대로 주방에서 기름을 제대로 처리하지 않아 임차 공간 안 배관이 막힌 것이라면 사장님 책임으로 볼 여지가 있습니다. 배관업체 점검 내용이 중요한 이유가 여기에 있습니다.

공식 법령 확인 경로

임대인의 수선의무와 임차인의 사용수익 문제는 민법상 임대차 규정과 계약서 내용이 함께 문제 됩니다. 법령은 국가법령정보센터에서 민법 임대차, 임대인의 수선의무, 상가건물 임대차보호법을 검색해 확인할 수 있습니다.

상가 분쟁에서는 법 조문만 보는 것보다 계약서 특약, 실제 하자 원인, 수리 요청 기록, 영업 피해 자료를 함께 정리해야 판단이 가능합니다. 특히 누수나 배관 문제는 원인에 따라 임대인 책임과 임차인 책임이 크게 달라집니다.