결론부터 말하면, 상가에서 영업하는 임차인은 원칙적으로 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년을 넘지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 다만 10년 동안 계약이 자동 보장되는 것은 아닙니다. 임차인이 법정 기간에 갱신을 요구해야 하고, 차임 연체나 무단 전대처럼 법에서 정한 거절 사유가 있으면 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다.
이 글은 2026년 8월 3일 현재 시행 중인 「상가건물 임대차보호법」을 기준으로 정리했습니다.
핵심 기준
- 법률명과 조문: 「상가건물 임대차보호법」 제10조
- 요구할 수 있는 때: 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지
- 보호 기간: 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간 10년 이내
- 효과: 임대인은 정당한 법정 사유가 없으면 갱신 요구를 거절할 수 없음
- 갱신 조건: 원칙적으로 종전 계약과 같은 조건으로 갱신되지만 차임과 보증금은 법이 허용하는 범위에서 조정될 수 있음
10년은 어떻게 계산하나
10년은 현재 계약서 한 장의 기간이 아니라 같은 상가에서 최초 계약을 시작한 날부터 이어진 전체 임대차기간을 기준으로 봅니다. 계약서를 여러 번 새로 작성했더라도 임대차관계가 계속됐다면 그 기간을 합산해 확인해야 합니다.
예를 들어 2021년 9월 1일 처음 입점했다면 특별한 사정이 없는 한 2031년 8월 31일까지의 범위에서 갱신요구권을 검토할 수 있습니다. 실제 만료일은 계약기간, 중간 합의해지, 목적물 변경 등 개별 사정에 따라 달라질 수 있으므로 최초 계약서부터 순서대로 확인해야 합니다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우
제10조 제1항 단서는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 정하고 있습니다. 실무에서 자주 문제 되는 항목은 다음과 같습니다.
- 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의해 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우
- 임대인의 동의 없이 목적 상가의 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 임차인이 고의 또는 중대한 과실로 건물을 파손한 경우
- 상가건물이 멸실돼 임대 목적을 달성할 수 없는 경우
- 안전사고 우려, 법령에 따른 철거·재건축 또는 임대인이 구체적인 철거·재건축 계획에 따라 점유를 회복해야 하는 경우
- 그 밖에 임차인의 중대한 의무 위반 등 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
단순히 “임대인이 직접 장사하겠다”거나 “다른 임차인에게 더 높은 월세를 받겠다”는 사정만으로 곧바로 법정 거절 사유가 되는 것은 아닙니다. 임대인이 제시한 이유가 제10조의 어느 사유에 해당하는지 구체적으로 확인해야 합니다.
환산보증금이 높으면 10년 보호를 못 받나
환산보증금이 지역별 기준을 넘는다고 해서 계약갱신요구권이 당연히 사라지는 것은 아닙니다. 상가건물 임대차보호법은 기준을 초과하는 임대차에도 계약갱신요구권 등 일부 조항을 적용하도록 정하고 있습니다. 다만 대항력, 우선변제권, 차임 증감 등 다른 보호 조항의 적용 범위는 별도로 구분해야 합니다.
예외와 주의사항
- 개정법 경과규정: 계약갱신요구권 기간이 5년에서 10년으로 늘어난 개정 규정은 2018년 10월 16일 시행 당시 존속 중이면서 이후 갱신되는 임대차와 시행 후 최초 체결된 임대차 등에 적용됩니다. 오래된 계약이 그 뒤 한 번도 갱신되지 않았거나 분쟁 시점이 개정 전이라면 적용 시점을 따로 검토해야 합니다.
- 요구 시점: 만료 1개월 미만이 남은 시점의 요구는 법정 갱신요구권 행사로 인정되지 않을 수 있으므로 늦지 않게 통지해야 합니다.
- 증거: 구두 통지만 하지 말고 문자, 이메일, 내용증명 등 발송일과 수신 내용을 확인할 수 있는 방식으로 남기는 것이 안전합니다.
- 10년 이후: 10년이 지났다고 즉시 퇴거해야 한다는 뜻은 아니지만, 법정 갱신요구권으로 임대인에게 갱신을 강제하기는 어렵습니다. 당사자 합의나 묵시적 갱신 여부를 별도로 확인해야 합니다.
지금 확인할 것
- 최초 입점일과 모든 갱신계약서의 시작일·종료일을 표로 정리합니다.
- 현재 계약 만료일까지 6개월~1개월 구간인지 확인합니다.
- 월세 연체, 무단 전대, 파손 등 갱신거절 사유가 있는지 점검합니다.
- 갱신 의사와 원하는 계약기간을 서면으로 명확히 통지합니다.
- 임대인이 거절하면 구체적인 법정 사유와 근거 자료를 서면으로 요청합니다.
이미 갱신거절 통보를 받았거나 철거·재건축 사유가 제시됐다면 계약서와 통지서를 지참해 대한법률구조공단 또는 상가임대차 분쟁조정기관에서 개별 사실관계를 확인하는 것이 좋습니다.
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