자영업자가 상가 계약시 절대 하면 안되는 10가지 실수 (임대차계약, 권리계약 모두 적용 가능)
부자창업스쿨 _ 돈 버는 상권분석 인사이트 · 2024.11.17
상가 계약 전 위반건축물 확인
상가 계약 전 위반건축물 확인은 영업허가와 대출, 보증금 위험에 중요합니다. 건축물대장 위반 표시와 실제 구조를 확인하세요.
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상가 계약 전 위반건축물 확인 영업허가 리스크
설명보다 실행을 우선해 지금 바로 판단할 수 있도록 핵심 기준만 간결하게 정리했습니다.
중요: 상가 계약 전 위반건축물 확인 적용 전 공식 기준과 최신 공고를 함께 확인하세요.
위반건축물 여부는 계약 전에 반드시 확인해야 합니다
상가 계약 전 위반건축물 확인은 영업허가, 사업자등록, 대출, 보증금 안전과 연결될 수 있는 중요한 절차입니다.
위반건축물 표시가 있는 상가를 계약하면 업종에 따라 영업허가나 신고가 어려워질 수 있습니다.
특히 불법 증축, 무단 용도변경, 불법 구조물, 불법 창고, 무단 확장 공간이 있는 경우 문제가 될 수 있습니다.
“이전 임차인도 장사했다”는 말만 믿고 계약하면 안 됩니다.
위반건축물에서 확인할 부분
| 확인 항목 | 봐야 할 내용 | 주의할 점 |
|---|---|---|
| 건축물대장 표시 | 위반건축물 표기 여부 | 표시가 있으면 원인과 해소 가능성을 확인해야 합니다. |
| 불법 증축 | 무단 확장, 창고, 테라스, 복층 등 | 실제 사용하는 면적과 공부상 면적이 다를 수 있습니다. |
| 무단 용도변경 | 공부상 용도와 실제 사용 용도 차이 | 영업허가가 막힐 수 있습니다. |
| 이행강제금 | 위반에 따른 부과 가능성 | 누가 부담할지 계약 전에 확인해야 합니다. |
위반건축물은 임차인이 만든 문제가 아니어도 영향을 받을 수 있습니다
위반건축물 문제는 임대인이 만든 것이라도 임차인 영업에 영향을 줄 수 있습니다.
영업허가가 안 되거나, 인테리어 공사 승인이 지연되거나, 원상복구와 철거 문제가 생길 수 있습니다.
사장님이 실제로 사용할 공간이 불법 증축 부분이라면 더 위험합니다.
임대차계약서에 면적이 크게 보이더라도 건축물대장상 인정된 면적과 다르면 추후 분쟁이 생길 수 있습니다.
어디서 확인하나요
- 상가 주소와 호수를 정확히 확인합니다.
- 정부24에서 건축물대장을 발급·열람합니다.
- 건축물대장의 위반건축물 표시 여부를 확인합니다.
- 현장에서 실제 구조와 건축물대장상 면적·용도를 비교합니다.
- 건축물대장은 정부24에서 건축물대장 발급·열람하기를 참고합니다.
- 용도지역과 행위제한은 토지이음에서 토지이용계획 확인하기를 함께 봅니다.
메뉴명이 달라졌다면 정부24에서 “건축물대장”, 토지이음에서 “토지이용계획”을 검색하세요.
위반 표시가 있으면 계약 전 관할 건축과 또는 허가부서에 원인과 영업 가능 여부를 확인해야 합니다.
계약 전 특약에 반드시 넣을 내용
- 위반건축물 표시가 있는 경우 원인과 해소 책임을 확인합니다.
- 위반으로 영업허가가 불가능하면 계약 해제 가능 여부를 정합니다.
- 이행강제금이나 원상복구 비용 부담 주체를 명확히 합니다.
- 실제 임차 면적이 건축물대장과 맞는지 확인합니다.
- 불법 증축 부분을 영업장으로 쓰지 않는지 점검합니다.
- 권리금 지급 전 위반건축물 문제를 반드시 확인합니다.