시설권리·영업권리·바닥권리 차이와 선택 기준

시설권리·영업권리·바닥권리 차이와 선택 기준을 알아볼 때는 권리금의 이름보다 실제로 넘겨받는 자산과 확인 가능한 매출을 먼저 봐야 합니다. 세 표현은 현장에서 편의상 나누는 말이고, 법에서 권리금을 세 종류로 따로 정한 것은 아닙니다. 계약서에는 어떤 시설·거래처·노하우·입지상의 이점을 얼마에 넘기는지 구체적으로 적어야 분쟁을 줄일 수 있습니다.

세 권리의 차이를 한눈에 비교하기

상가건물 임대차보호법은 권리금을 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 위치에 따른 영업상 이점 등 유형·무형 가치의 대가로 정의합니다. 따라서 계약서에 ‘바닥권리 일체’처럼만 적으면 무엇을 인수하는지 불명확합니다. 국가법령정보센터의 상가건물 임대차보호법 제10조의3 원문을 기준으로 항목을 풀어 써 보세요.

시설권리는 목록과 상태를 먼저 확정하기

시설권리 금액을 정하기 전에 점포 안의 물건을 번호로 매겨 보세요. 냉장고·제빙기·오븐처럼 고장 위험이 있는 장비는 전원을 켜서 작동 여부를 확인하고, 제조연월·수리 이력·잔여 렌탈료를 기록합니다. 벽·바닥·전기 증설 같은 인테리어는 임대차 종료 때 철거 의무가 있는지도 임대인에게 확인해야 합니다.

1. 시설명, 수량, 제조사·모델, 설치 위치를 목록으로 만든다.
2. 현재 상태와 하자, 수리비 예상액을 사진과 함께 적는다.
3. 양도 대상과 제외 대상을 계약서·별지에 표시한다.
4. 잔금 지급 전에 열쇠·비품·설비 인도를 대조하고 인수확인서를 작성한다.

시설의 취득가를 그대로 권리금으로 인정하지는 않습니다. 사용연수, 중고 시세, 교체 예정일과 철거비를 반영해 실제 영업에 사용할 수 있는 가치만 계산하는 방식이 안전합니다.

영업권리는 매출과 이전 가능성을 따로 검증하기

영업권리는 ‘장사가 잘된다’는 설명만으로 정하기 어렵습니다. 최근 12개월의 POS 매출, 카드·현금·배달앱 정산, 원가와 임차료를 같은 기간으로 맞춰 월별로 비교하세요. 계절 매출이나 일회성 행사 매출이 섞여 있다면 별도 표시하고, 양수인이 실제로 이어받을 수 없는 개인 인맥·개인정보는 가치에서 제외해야 합니다.

바닥권리는 현장성과 계약 조건으로 확인하기

바닥권리는 좋은 위치라는 기대를 금액으로 표현한 경우가 많습니다. 유동인구 숫자 하나만 보지 말고 평일·주말, 점심·저녁 시간대에 직접 관찰하세요. 출입구에서 간판이 보이는지, 주차·엘리베이터 동선은 어떤지, 같은 업종 입점 제한이나 건물 관리비·영업시간 제한이 있는지도 확인해야 합니다.

• 임대차계약의 업종·영업시간·간판·전대 제한
• 건축물대장상 용도와 필요한 영업신고·허가
• 최근 공사, 재개발, 임대료 인상, 주변 경쟁점 변화
• 제시된 예상매출이 실제 POS 자료로 확인되는지 여부

입지는 양수인이 같은 업종을 운영할 때만 일부 가치가 이어질 수 있습니다. 업종을 바꾸거나 허가를 받지 못하면 바닥권리라는 표현만으로 회수할 수 없으므로, 임대인과 관할 행정기관에 운영 가능 여부를 먼저 확인하세요.

권리금 계약서에 반드시 적을 항목

법은 임차인과 신규임차인이 체결하는 권리금 계약에 사용할 표준권리금계약서의 사용을 권장할 수 있다고 정하고 있습니다. 표준 양식을 참고하더라도 점포별 인수 목록과 특약은 별지로 보완하세요.

임대인 동의와 권리금 회수기회 확인

권리금 계약을 했다고 새 임대차계약이 자동으로 체결되는 것은 아닙니다. 신규임차인의 보증금·차임 지급능력과 업종, 임대인의 정당한 거절 사유를 확인해야 합니다. 임대인은 임대차 종료 전 일정 기간 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 되지만, 법에서 정한 적용 제외와 정당한 사유가 있으므로 사실관계를 문서로 남겨야 합니다. 관련 요건은 제10조의4·제10조의5에서 확인할 수 있습니다.

1. 임대인에게 신규임차인 주선 사실과 기본 조건을 서면으로 알린다.
2. 임대인의 답변, 요구한 보증금·차임, 거절 사유를 날짜별로 보관한다.
3. 임대차계약과 권리금 계약의 체결·잔금 시점을 서로 연결한다.
4. 조건이 맞지 않으면 돈을 먼저 지급하지 말고 환급 조항을 확인한다.

계약 전에 확인하는 최종 체크리스트

• 시설 목록과 작동 상태, 철거·수리 책임이 서면으로 정리되어 있습니다.
• 영업권리의 매출·비용 자료를 같은 기간으로 대조했습니다.
• 거래처·상표·온라인 계정·개인정보의 이전 가능 범위를 확인했습니다.
• 바닥권리와 예상매출을 보장 문구로 오해하지 않고 현장을 직접 확인했습니다.
• 임대차 조건, 인허가, 미납금, 불발 시 환급 기준을 계약서에 적었습니다.

자주 묻는 질문

시설권리만 따로 사고 임대차계약을 하지 않아도 되나요?

시설을 매수하는 계약과 점포를 사용할 권리는 별개입니다. 임대인의 동의와 새 임대차계약이 확정되기 전에 잔금을 지급하면 시설만 떠안는 상황이 생길 수 있으므로 조건부 지급을 검토하세요.

바닥권리는 법적으로 반드시 인정되나요?

법은 위치에 따른 영업상 이점을 권리금의 요소로 볼 수 있지만, ‘바닥권리’라는 명칭이나 금액을 자동으로 보장하지는 않습니다. 실제 입지 이점과 계약상 양도 내용을 입증할 자료가 필요합니다.

매출 자료를 받지 못하면 어떻게 하나요?

자료를 확인하지 못한 상태에서 영업권리 금액을 확정하지 말고, 제공 기한과 미제공 시 감액·해제 조건을 계약서에 적으세요. 필요하면 세무대리인이나 변호사에게 자료의 신뢰성을 점검받는 것이 좋습니다.