폐업 후 임대료·관리비 정산과 보증금 반환 절차

폐업 후 임대료·관리비 정산과 보증금 반환 절차는 마지막 영업일만 보고 계산하면 금액이 틀어지기 쉽습니다. 계약 종료일, 실제 점포 인도일, 월세·관리비의 사용기간, 공과금 검침일, 선납금과 보증금 공제액을 각각 확인해야 최종 반환액을 재현할 수 있습니다.

이 글은 2026년 9월 16일 확인 기준으로 상가를 폐업한 임차인이 임대인과 임대료·관리비를 정산하고 보증금을 돌려받는 일반적인 순서를 정리한 실무 가이드입니다. 관리비 항목과 원상복구 부담은 계약서·특약·관리규약에 따라 달라질 수 있으므로 아래 계산은 예시로 보고 실제 계약과 고지서를 기준으로 바꾸세요.

먼저 할 일: 계약 종료일과 인도일을 확정하고, 월세·관리비·공과금·원상복구비를 “확정”, “임대인 자료 대기”, “이견”으로 나눕니다. 그 다음 다툼 없는 금액부터 반환받는 조건과 열쇠 인계 시각을 서면으로 합의하세요.

정산 기준일 네 가지를 따로 적습니다

폐업 신고일이 9월 16일이어도 계약이 9월 30일까지라면 그 기간의 차임·관리비가 발생할 수 있습니다. 반대로 계약이 9월 30일에 끝났는데 임대인과 합의해 10월 2일까지 집기를 반출했다면 추가 사용료·공과금 부담을 어떻게 정할지 문서로 남겨야 합니다.

계약서에서 임대료·관리비 조건 찾기

“관리비는 임대인이 정한다”처럼 금액이 정해지지 않은 조항이라면 월별 고지서·관리규약·실제 제공된 용역을 함께 확인하세요. 임대인이 새 임차인을 위한 개선공사비까지 관리비로 청구한다면 계약상 관리비 항목과 공사비를 분리해 이의를 제기합니다.

월세를 일할 계산하는 방법

일할 계산의 분모는 계약서에 정한 방식이 우선입니다. 계약서에 별도 약정이 없을 때 흔히 쓰는 예시로, 월 차임을 해당 월의 달력일수로 나누고 실제 부담일수를 곱합니다.

종료월 차임 예시 = 월 차임 2,000,000원 × 부담일수 12일 ÷ 30일 = 800,000원

계산 결과에서 1원 단위가 생기면 계약서의 반올림·절사 규칙을 적용하고, 규칙이 없으면 임대인과 합의한 방법을 정산표에 적습니다. 월세에 부가가치세가 별도라면 공급가액과 부가세를 분리해 고지서와 세금계산서를 대조하세요.

고정관리비와 실비관리비를 나눕니다

관리비 명세에 “공용관리비 300,000원”만 적혀 있고 전기·청소·경비가 섞여 있다면 항목별 내역을 요청하세요. 공용시설 개선이나 다음 임차인 인테리어는 통상적인 월 관리비와 다른 비용일 수 있습니다.

관리비 일할·실비 계산 예시

단가와 기본요금은 공급사·관리단 고지서의 실제 값으로 바꾸세요. 위 계산은 구조를 보여 주기 위한 예시이며, 관리단이 면적·전용률·공용률로 배분하는 경우에는 검침값만으로 다시 계산할 수 없습니다.

공과금은 인도일 검침값으로 끊습니다

1. 전기·수도·가스 계량기의 숫자가 보이도록 인도일에 사진을 찍습니다.
2. 계량기 번호와 점포 호수를 사진·점검표에 함께 적습니다.
3. 명의가 임차인이라면 해지·명의변경 접수일을 확인합니다.
4. 임대인 또는 관리단에 검침값과 최종 정산 예정일을 보냅니다.
5. 최종 고지서가 나오면 인도일 이후 사용분과 분리해 정산합니다.

검침일과 고지서 기간이 다르면 고지서의 사용기간을 확인해 인도 전·후를 나눕니다. 임대인이 추정액을 먼저 공제하겠다고 할 경우, 추정액·실제 고지서 발행 후 재정산일·환급 또는 추가납부 방법을 합의서에 넣으세요.

선납금·미납금·보증금 공제 순서를 정합니다

공과금이 아직 확정되지 않았다면 200,000원을 임의로 확정 공제로 표시하지 말고 “잠정 예치액”으로 구분하세요. 최종 고지서가 160,000원이면 40,000원을 추가 반환하고, 240,000원이면 40,000원을 추가 지급하는 방식과 날짜를 문서로 정합니다.

임대인이 공제할 수 있다고 주장하는 항목 확인

임대차보증금에서 연체 차임이나 관리비를 공제하려면 해당 채권의 발생 원인과 금액을 설명할 자료가 필요합니다. 대법원 판례도 공제 주장을 하는 쪽이 채권의 발생 원인을 주장·증명해야 하는 쟁점을 다룬 바 있으므로, 근거 없는 일괄 공제를 바로 인정하지 마세요. 관련 판단은 국가법령정보센터 판례에서 확인할 수 있습니다.

인도 확인서에 넣을 내용

인도 확인서에 “임대차와 관련한 모든 채무가 전부 정산됐다”고 쓰면 최종 공과금·보증금 이견을 주장하기 어려워질 수 있습니다. 실제로 남은 금액이 있으면 “다툼 없는 금액만 정산, 공과금·이견 항목은 별도”라고 구체적으로 적습니다.

임대료·관리비 정산 요청서 문안

“○○시 ○○구 ○○호 임대차는 2026년 9월 30일 종료되고 2026년 10월 2일 점포를 인도합니다. 9월 차임·고정관리비·공과금은 첨부 정산표와 인도일 검침값으로 계산했습니다. 계약상 보증금 30,000,000원에서 합의된 미납액 1,100,000원과 원상복구비 2,600,000원을 공제한 26,300,000원(공과금 잠정액은 최종 고지 후 재정산)을 2026년 10월 2일까지 아래 계좌로 지급해 주세요. 같은 날 입금 확인 후 열쇠와 출입정보를 인계하고, 최종 고지서가 나오면 차액을 ○월 ○일까지 정산하겠습니다.”

문안의 금액은 예시이므로 계약·정산표에 맞게 바꾸세요. 반환 요청서에는 임대인·임차인·목적물·계약기간·종료일·인도일·보증금·공제 항목·지급기한·계좌·첨부자료를 빠짐없이 적고, 내용증명·메일·문자 중 하나 이상으로 발송 결과를 남깁니다.

보증금 반환과 점포 인도를 맞바꾸는 방법

상가 임대차에서는 점포 인도와 보증금 반환이 동시에 이행되는 관계가 될 수 있습니다. 임대인이 먼저 비우라고 하거나 임차인이 입금 전에는 열쇠를 줄 수 없다고 할 때, 계약서와 합의서에 같은 날짜·순서를 정하세요.

보증금이 나오지 않은 채 이사해야 한다면 폐업 후 상가 보증금 반환 요청에 정리한 임차권등기명령·지급명령 검토 절차를 함께 확인하세요. 등기·점유를 언제 유지하거나 이전할지는 사건별로 달라질 수 있으므로 인도 전에 전문가에게 상담하는 것이 안전합니다.

폐업 후 정산을 진행하는 전체 순서

1. 계약 확인: 계약 종료일·갱신·중도해지·차임·관리비·원상복구 특약을 표시합니다.
2. 날짜 확정: 마지막 영업일·종료일·인도일·검침일·보증금 지급일을 달력에 적습니다.
3. 현장 기록: 시설·사진·계량기·열쇠·잔여 물품을 인도 전 점검합니다.
4. 월세 계산: 종료월 일할·선납·미납·부가세를 계약 방식으로 계산합니다.
5. 관리비 계산: 고정·공용·전용·공과금·수선비를 항목별로 분리합니다.
6. 원상복구 확정: 철거·존치·수리·청소와 견적·공제액을 임대인과 합의합니다.
7. 정산표 교환: 확정액·잠정액·이견액을 구분해 양측이 확인합니다.
8. 서면 요청: 반환액·지급기한·인도 순서·최종 재정산일을 내용증명이나 합의서에 적습니다.
9. 인도·입금: 약속한 순서대로 입금 확인, 열쇠 인계, 인도확인서 서명을 진행합니다.
10. 사후 정산: 최종 고지서·환급·추가 납부와 잔액을 정해진 날에 마무리합니다.

정산이 맞지 않을 때 이의 표시 방법

이견이 있는 줄도 정산표에서 삭제하지 말고 주장 금액·확인 금액·차액·증빙 상태를 그대로 남기세요. 다툼 없는 금액을 먼저 반환받는 합의를 하더라도 이견 항목의 권리를 포기한다는 표현은 실제 합의 의도와 맞을 때만 사용합니다.

임대인이 답하지 않을 때 선택할 절차

지급명령은 상대방이 이의하면 소송으로 이어질 수 있고, 임대인 주소가 틀리면 보정이 필요합니다. 절차별 요건과 집행은 찾기쉬운 생활법령정보의 보증금 회수 안내를 참고하세요.

정산 파일과 개인정보 보관

사업자등록번호·계좌번호·주민등록번호가 들어간 자료는 공개 링크나 단체방으로 공유하지 마세요. 임대인에게 보내는 정산표에는 필요한 정보만 남기고, 원본은 별도 보관합니다.

폐업 후 임대료·관리비 정산 체크리스트 20개

1. 임대차계약서·특약·관리규약을 확보했습니다.
2. 보증금·월세·부가세·관리비 지급 내역을 대조했습니다.
3. 실제 마지막 영업일과 계약 종료일을 구분했습니다.
4. 점포 인도일·열쇠 전달일·보증금 지급일을 정했습니다.
5. 종료월 월세 일할 기준과 반올림 방법을 확인했습니다.
6. 선납 차임·미납 차임·중도해지 위약금을 분리했습니다.
7. 고정관리비와 실비관리비 항목을 나눴습니다.
8. 공용 전기·청소·경비·승강기 배분 근거를 요청했습니다.
9. 전용 전기·수도·가스 계량기 번호와 검침값을 촬영했습니다.
10. 인도일 이후 사용분이 고지서에 섞이지 않았는지 확인했습니다.
11. 원상복구 철거·존치·수리·청소 목록을 확정했습니다.
12. 공사 견적의 공급가액·부가세·추가공사 조건을 확인했습니다.
13. 임대인 공제액별 견적·사진·영수증을 받았습니다.
14. 정산표에 확정액·잠정액·이견액을 구분했습니다.
15. 다툼 없는 보증금 반환액을 계산했습니다.
16. 공과금 최종 고지 후 재정산일을 정했습니다.
17. 반환 요청서에 지급기한·계좌·인도 순서를 적었습니다.
18. 내용증명·문자·메일 발송과 답변을 날짜순으로 보관했습니다.
19. 인도확인서에 열쇠·계량기·시설·정산 상태를 기재했습니다.
20. 미반환 시 임차권등기명령·조정·지급명령·소송을 상담했습니다.

공식 기준과 이어서 볼 자료

상가 임대차의 종료·인도·보증금 회수는 찾기쉬운 생활법령정보의 임대차 종료 안내와 보증금 회수 안내에서 확인할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법의 최신 조문은 국가법령정보센터에서 확인하세요.

원상복구 범위와 공사 증빙은 폐업 후 원상복구 범위 확인 방법, 보증금 반환 요청서와 임차권등기명령은 폐업 후 상가 보증금 반환 요청에서 이어서 볼 수 있습니다.

정리하면: 폐업 신고일만 보고 임대료·관리비를 끊지 말고 계약 종료일·인도일·검침일을 기준으로 사용기간을 나누세요. 고정관리비·실비·공과금·원상복구비를 항목별 증빙과 함께 계산하고, 다툼 없는 보증금은 지급일과 인도 순서를 서면으로 정한 뒤 최종 고지서까지 재정산해야 합니다.