상가 계약 전 바닥권리금 주의사항

바닥권리금은 법에 따로 정해진 이름이 아닙니다

바닥권리금은 상가의 위치·유동인구·상권처럼 점포 바닥에 붙은 가치라는 뜻으로 중개 현장에서 쓰이는 표현입니다. 상가건물 임대차보호법에는 ‘바닥권리금’이라는 별도 유형이 없고, 법에서는 시설·비품·거래처·신용·노하우·입지의 영업상 이점 등을 묶어 권리금으로 정의합니다.

그래서 계약서에 바닥권리금이라고 적었다고 자동으로 권리금 회수권이 생기거나, 임대인이 그 돈을 돌려줘야 하는 것은 아닙니다. 누구에게 지급하는지, 무엇의 대가인지, 임대차계약이 성립하지 않을 때 어떻게 되는지를 문서로 나눠 적는 것이 핵심입니다.

돈을 받는 사람이 누구인지부터 구분하세요

특히 신규 건물이나 아직 영업한 적 없는 공실에 ‘바닥권리금’을 요구한다면 기존 영업의 시설·거래처·신용이 존재하는지 확인하기 어렵습니다. 이름만 권리금이고 실제로는 임대료·분양대금의 일부일 수 있으므로, 산정 근거와 수령 권한을 먼저 물어보세요.

계약 전에 반드시 확인할 7가지

1. 임대인과 소유자: 등기부등본의 소유자와 계약 상대방이 같은지, 대리계약이면 위임장이 있는지 확인합니다.
2. 임대차 조건: 보증금·차임·관리비·계약기간·갱신·업종 제한을 권리금과 분리해 적습니다.
3. 권리금 산정 근거: 시설·비품 목록, 입지·영업상 이점, 거래처나 고객 기반 중 무엇을 평가했는지 확인합니다.
4. 지급 상대방과 계좌: 현금이나 제3자 계좌를 피하고, 수령인·사업자등록·영수증 발급 여부를 확인합니다.
5. 임대인의 신규임차인 동의: 기존 임차인에게 돈을 지급해도 임대인이 새 임대차계약을 거절하면 점포를 사용할 수 없습니다.
6. 인허가·시설: 전기 증설, 배수·배기, 가스, 소방, 영업신고 승계 가능 여부를 관할 기관과 함께 확인합니다.
7. 무산·환불 조건: 임대차 불성립, 인허가 불가, 시설 하자, 대출 불승인 때 환불 금액과 기한을 정합니다.

등기부등본은 계약 당일에도 다시 확인하세요. 소유자 변경이나 근저당 설정이 있으면 계약 상대방과 보증금 회수 위험이 달라질 수 있습니다.

권리금과 보증금·시설비를 한 줄로 쓰면 안 됩니다

“보증금 5,000만원, 바닥권리금 3,000만원 일체”처럼 적으면 나중에 어떤 돈을 누구에게 반환해야 하는지 다툼이 생깁니다. 아래처럼 항목을 나누고 각각의 세금계산서·영수증과 지급일을 표시하세요.

권리금 계약은 임대차계약과 별개의 계약이 될 수 있지만, 실제로는 임대차가 성립해야 가치가 생기는 경우가 많습니다. “임대차계약이 체결되고 인허가가 가능한 경우에만 지급한다”거나 “조건이 충족되지 않으면 며칠 안에 전액 반환한다”는 조건을 명확히 적어 두세요.

돈을 보내기 전 현장에서 볼 시설

• 전기 계약전력과 증설 가능 여부, 누전·차단기 상태
• 배수·배기·가스 배관의 위치와 사용 권한
• 냉난방기·냉장고·제빙기·후드 등 장비의 소유자와 작동 상태
• 소방시설·비상구·간판 설치가 업종 기준에 맞는지
• 누수·곰팡이·소음·악취·해충 등 영업을 방해하는 하자
• 관리비에 포함되는 항목과 별도 부담하는 공용 전기·청소비

시설을 인수한다면 모델명과 사진, 제조연도, 수리 이력, 잔존 보증을 목록에 붙이세요. 인수 뒤 고장이 발생했을 때 누가 수리·교체하는지 정하지 않으면 권리금 분쟁이 시설 하자 분쟁으로 번질 수 있습니다.

임대인이 새 계약을 거절할 수 있는 경우

기존 임차인에게 권리금을 지급했다고 해서 임대인이 반드시 계약을 체결해야 하는 것은 아닙니다. 임대인은 신규임차인의 보증금·차임 지급 능력이 부족하거나, 임차인 의무를 위반할 우려가 있는 등 법에서 인정하는 정당한 사유가 있으면 계약을 거절할 수 있습니다. 건물을 장기간 영리목적으로 사용하지 않으려는 경우 등 예외도 있으므로, 임대인의 동의와 계약 체결을 먼저 확정해야 합니다.

반대로 임대차기간 종료 전 6개월부터 종료 시까지 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절하거나, 주변 시세에 비해 현저히 높은 보증금·차임을 요구해 권리금 회수를 방해하면 상가건물 임대차보호법 제10조의4가 문제될 수 있습니다. 이 보호 규정은 임대인이 권리금을 대신 반환한다는 뜻이 아니라, 기존 임차인이 신규임차인에게서 회수할 기회를 보호하는 제도입니다.

기존 임차인에게 돈을 줄 때의 안전한 순서

1. 임대인에게 신규임차인의 인적사항·업종·계약 조건을 전달하고 계약 가능 여부를 서면으로 확인합니다.
2. 임대차계약서에 보증금·차임·관리비·계약기간을 확정하고, 권리금 계약에 해당 조건을 연결합니다.
3. 시설·비품을 현장에서 확인한 뒤 인수 목록과 하자 처리 방법에 서명합니다.
4. 계약금은 소액 또는 조건부로 지급하고, 임대차 체결·인허가 확인 뒤 잔금을 지급합니다.
5. 계좌이체 내역, 영수증, 권리금 계약서, 인수인계 확인서를 한 폴더에 보관합니다.

임대차계약서에 서명하기 전에 권리금 전액을 현금으로 지급하는 방식은 피하세요. 임대인이 계약을 거절하거나 건물 하자가 확인됐을 때 반환을 받기 어려워집니다.

임대인에게 직접 지급하는 바닥권리금이라면

임대인이 ‘입점비’, ‘상권비’, ‘바닥권리금’ 등의 이름으로 돈을 요구한다면 법정 권리금과 임대차 조건을 구분해 설명해 달라고 요청하세요. 무엇을 제공하는 대가인지, 임대차가 무산될 때 환불되는지, 추가 보증금·차임 인상과 중복되지 않는지가 계약서에 없으면 지급을 미루는 것이 안전합니다.

신규 상가의 예상 매출, 독점 업종, 유동인구를 말로만 보장하는 경우에는 근거 자료와 보장 범위를 요청하세요. 매출 보장이나 독점 약속이 계약서에 없으면 나중에 입증하기 어렵고, 권리금 반환 사유로 자동 인정되는 것도 아닙니다.

세금계산서와 회계 처리는 별도로 확인하세요

권리금·시설비·중개보수는 수령인과 거래 성격에 따라 세금계산서 또는 영수증 발급, 부가가치세·소득세 처리가 달라질 수 있습니다. “부가세 포함”이라고만 적지 말고 공급가액과 세액, 발급 주체를 확인하세요. 개인 간 권리금 거래나 사업 양수도는 세무 처리가 복잡할 수 있으므로 지급 전에 세무대리인에게 계약서를 보여주는 것이 좋습니다.

분쟁이 생겼을 때 확보할 자료

• 권리금 계약서·임대차계약서·시설 인수 목록
• 계좌이체 내역, 영수증, 세금계산서와 중개보수 자료
• 임대인·기존 임차인·중개사와 주고받은 문자·이메일·녹취
• 계약 전후의 시설 사진, 하자·수리 견적, 인허가 회신
• 임대인이 제시한 보증금·차임·거절 사유와 협의 날짜

상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 방해로 손해배상을 검토한다면, 임대차 종료 후 3년의 청구기간도 확인해야 합니다. 분쟁조정이나 소송을 생각한다면 열쇠 반환·시설 철거·사업자 이전 같은 조치를 하기 전에 자료를 정리하고 상담받으세요.

계약 전 최종 체크리스트

1. 등기부등본과 임대인의 신분·대리권을 확인했는가?
2. 권리금의 수령인과 대가가 계약서에 분명한가?
3. 보증금·차임·관리비·중개보수와 권리금을 분리했는가?
4. 임대인의 신규임차인 계약 의사와 업종 제한을 서면으로 받았는가?
5. 시설·인허가·하자·철거 책임을 확인했는가?
6. 임대차 불성립·인허가 불가 시 환불 조건이 있는가?
7. 지급 계좌·영수증·세금계산서 발급 주체가 일치하는가?

바닥권리금은 이름보다 실질이 중요합니다. 돈을 내기 전에 누가 어떤 영업가치를 넘기는지, 임대차가 성립하는지, 무산될 때 어떻게 돌려받는지를 문서로 확인하면 큰 손실을 줄일 수 있습니다.

공식 기준 확인

• 국가법령정보센터 상가건물 임대차보호법 제10조의3·제10조의4
• 국가법령정보센터 상가건물 임대차보호법 전체 조문
• 찾기쉬운 생활법령정보 상가 권리금 안내
• 정부24 — 건축물대장·민원 정보 확인

권리금의 성격과 보호 여부는 점포의 실제 영업, 계약 내용, 신규임차인 주선과 임대인의 대응에 따라 달라질 수 있습니다. 금액이 크거나 계약이 임박한 경우 원문 계약서를 가지고 법률·세무 전문가에게 확인하세요.