상가 계약 전 불법증축 확인

계약 전에 무엇을 먼저 확인해야 하나요

상가 계약 전 불법증축 확인은 건축물대장과 실제 현장 구조가 일치하는지 먼저 보는 일입니다. 서류상 면적, 층수, 용도와 실제 사용 상태가 다르면 계약 후에 영업허가, 대출, 원상복구 문제로 이어질 수 있습니다.

특히 음식점, 카페, 배달형 매장처럼 인허가와 시설 기준이 붙는 업종은 더 꼼꼼히 봐야 합니다. 단순히 “사람이 많이 쓰는 상가”인지보다, 내 업종이 그 공간을 합법적으로 쓸 수 있는지가 핵심입니다.

기본적으로는 건축물대장, 현장 사진, 임대차계약서, 중개사 설명을 함께 맞춰 봐야 합니다. 한 가지만 보면 놓치기 쉽고, 불법증축은 겉으로는 멀쩡해 보여도 서류에서 드러나는 경우가 많습니다.

어떤 상가가 더 주의 대상인가요

불법증축 확인이 특히 필요한 곳은 외부 확장, 옥상 사용, 반지하·지하 구조 변경, 다가구 건물의 1층 상가처럼 원래 구조를 손댔을 가능성이 있는 곳입니다. 신축처럼 보여도 내부 칸막이, 출입구, 계단 구조가 대장과 다를 수 있습니다.

반대로 대형 상가처럼 관리가 잘 되는 곳이라도 안심하면 안 됩니다. 점포 일부를 임차인이 따로 넓혀 쓰는 구조, 이전 임차인이 만든 구조물, 무허가 창고 설치가 남아 있을 수 있습니다.

아래 기준으로 보면 판단이 쉽습니다.

• 임차인이 바로 확인할 것: 실제 사용할 면적, 출입구, 화장실, 환기구, 계단, 외부 덧붙임 구조
• 중개사에게 반드시 물을 것: 증축·용도변경·위반건축물 이력, 원상복구 책임 주체
• 건물주에게 확인할 것: 불법증축 부분이 있는지, 철거 또는 시정 계획이 있는지

계약서만 보고 넘기면 생기는 문제는 무엇인가요

가장 흔한 실수는 계약서에 주소만 맞으면 문제없다고 생각하는 것입니다. 실제로는 주소가 같아도 불법증축 부분 때문에 영업신고가 막히거나, 나중에 철거 요구가 들어와 영업을 중단해야 할 수 있습니다.

또 하나는 “이미 오래 써왔으니 괜찮다”는 말만 믿는 경우입니다. 오래 사용했다고 해서 적법해지는 것은 아니고, 위반 상태가 남아 있으면 임차인도 불편을 떠안을 수 있습니다.

특히 계약 전에는 아래 세 가지를 놓치기 쉽습니다.

• 현장 공간이 건축물대장과 다르다는 사실을 뒤늦게 발견하는 경우
• 불법증축 부분이 영업 허가나 신고에 영향을 주는 업종인데도 먼저 계약해 버리는 경우
• 원상복구 책임이 누구인지 계약서에 명확히 적지 않는 경우

어디서 확인하나요

불법증축 여부는 현장만 보지 말고 공식 서류와 민원 조회로 함께 확인해야 합니다. 가장 먼저 건축물대장과 관련 민원 정보를 확인하고, 필요하면 건물 소재지 관할 지자체에 위반건축물 여부를 추가로 물어보는 흐름이 안전합니다.

1. 정부24에서 건축물대장 열람 또는 발급 가능 여부를 확인한다.
2. 건물 주소와 대장상 면적, 층수, 용도를 현장과 대조한다.
3. 차이가 있으면 중개사와 건물주에게 증축 경위와 시정 여부를 바로 묻는다.
4. 영업 인허가가 필요한 업종이면 관할 기관 기준까지 함께 확인한다.

확인할 때는 공동인증서나 간편인증이 필요할 수 있고, 메뉴명이 바뀌면 사이트 내 통합검색으로 건축물대장이나 위반건축물을 검색하면 됩니다. 최종 판단은 서류상 상태와 실제 사용 상태가 일치하는지로 보아야 합니다.

정부24에서 건축물대장 발급과 민원 기준 확인하기

계약 전에 바로 할 일은 무엇인가요

상가 계약 전 불법증축 확인은 복잡하게 보이지만 순서는 단순합니다. 서류 확인 → 현장 대조 → 건물주 확인 → 계약서 반영 순서로 움직이면 됩니다.

계약서에는 불법증축 부분이 발견될 경우의 처리, 원상복구 책임, 영업신고 불가 시 해지 가능 여부를 가능한 범위에서 적어 두는 것이 좋습니다. 말로만 합의하면 나중에 책임이 흐려집니다.

• 건축물대장과 현장 구조가 다르면 바로 보류한다.
• 중개사 설명만 믿지 말고 건물주 확인을 받는다.
• 내 업종이 허가·신고형이면 관할 기준까지 함께 본다.
• 계약서 특약에 위반건축물 관련 책임을 남긴다.