권리금 신규임차인 주선

권리금 신규임차인 주선, 권리금 분쟁에서 가장 먼저 보는 요소입니다

권리금 신규임차인 주선은 권리금 분쟁에서 가장 중요한 핵심 요건 중 하나입니다. 2026년 3월 23일 기준 상가건물 임대차보호법은 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 임대인이 방해해서는 안 된다고 규정합니다.

즉, 권리금 분쟁은 그냥 “새 사람을 알아봤다” 수준이 아니라, 누가 신규임차인이 되려는지, 그 사실을 임대인에게 알렸는지, 권리금 지급 구조가 실제로 형성되었는지를 보는 문제입니다. 그래서 신규임차인 주선이 없으면 권리금 소송 구조가 크게 약해집니다.

주선이란 정확히 무엇인가요

법과 판례에서 말하는 주선은 단순 소개보다 더 구체적입니다. 대법원은 임차인이 임대인에게 권리금 회수기회 방해 손해배상을 청구하려면, 원칙적으로 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선했어야 한다고 봅니다.

즉, 막연히 “들어올 사람은 있다”가 아니라, 누가, 어떤 업종으로, 어떤 조건으로 들어오려 했는지를 임대인이 인식할 수 있는 정도로 전달해야 합니다.

왜 그렇게 중요한가요

권리금 계약서까지 있어야 하나요

반드시 그렇지는 않습니다. 대법원은 권리금 회수 방해 손해배상책임이 성립하기 위해 임차인과 신규임차인 사이에 권리금계약이 미리 체결되어 있어야만 하는 것은 아니라고 판단했습니다.

즉, 신규임차인 주선은 권리금 계약서보다 앞 단계에서도 성립할 수 있습니다. 다만 그럴수록 협의 자료, 연락 내역, 임대인 통지 자료가 더 중요해집니다.

주선은 어떻게 입증하나요

신규임차인을 실제로 못 구했는데도 예외가 있나요

예외는 있습니다. 대법원은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인과 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우에는, 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있다고 봤습니다.

즉, 임대인이 처음부터 “누가 와도 안 받겠다”는 식으로 명확히 막아버린 경우에는 예외가 생길 수 있습니다. 하지만 일반적으로는 여전히 주선 자료가 가장 중요합니다.

철거·재건축 계획을 말한 것만으로 주선이 무의미해지나요

대법원은 임대인이 신규임차인이 되려는 사람에게 철거·재건축 계획 등을 고지했다고 해서, 그 자체만으로 곧바로 권리금 회수 방해행위가 되는 것은 아니라고 봤습니다. 즉, 주선이 있었다고 해도 곧바로 임대인 책임이 자동 성립하는 것은 아닙니다.

그래서 권리금 신규임차인 주선은 출발점일 뿐이고, 이후에는 임대인의 거절 사유가 정당한지를 따로 봐야 합니다.

실무에서는 언제부터 움직여야 하나요

상가건물 임대차보호법은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 권리금 회수기회를 보호합니다. 따라서 신규임차인 주선도 이 기간을 염두에 두고 움직여야 합니다. 종료 직전 며칠 전에 급하게 찾기 시작하면 자료 정리도 어렵고 실제 분쟁 구조도 약해질 수 있습니다.

즉, 권리금 신규임차인 주선은 단순 소개 문제가 아니라 시기 관리까지 포함한 문제입니다.

지원내용별 확인 링크

• 권리금 회수기회 보호 법적 근거: 상가건물 임대차보호법 제10조의3·제10조의4
• 신규임차인 주선 원칙과 예외 판례: 대법원 2018다284226 판결
• 주선과 재건축 고지 관련 판례: 대법원 2022다202498 판결
• 권리금 회수기회 법적 성질: 대법원 2022다260586 판결
• 생활법령 권리금 설명: 생활법령정보 권리금 안내

실무에서 자주 틀리는 부분

가장 흔한 실수는 신규임차인 주선을 “구두로 말만 해둔 상태”로 생각하는 것입니다. 하지만 실무에서는 누가 들어오려 했는지 특정되고, 그 사실이 임대인에게 전달된 구조가 보여야 합니다.

또 하나는 권리금 계약서가 없으면 주선도 의미 없다고 포기하는 점입니다. 판례는 미리 완성된 권리금 계약서가 없어도 가능성을 열어두고 있으므로, 오히려 문자·카톡·중개자료를 더 잘 모아야 합니다.

대표가 지금 바로 할 일

권리금 신규임차인 주선을 준비한다면 먼저 신규임차인이 되려는 사람의 인적사항, 권리금과 임대차 조건 협의 내용, 그 정보를 임대인에게 전달한 자료를 정리하는 것이 좋습니다. 이 세 가지가 정리돼야 권리금 회수기회 방해 주장이 훨씬 강해집니다.

결국 권리금 신규임차인 주선은 단순 소개가 아니라, 권리금 회수기회를 실제 분쟁 구조로 바꾸는 핵심 단계입니다.

출처 확인

• 국가법령정보센터 – 상가건물 임대차보호법 제10조의3·제10조의4
• 국가법령정보센터 – 대법원 2018다284226 판결
• 국가법령정보센터 – 대법원 2022다202498 판결
• 국가법령정보센터 – 대법원 2022다260586 판결
• 생활법령정보 – 권리금 안내